Bau: der Geschäftsvertrag
Durch Lex Thielen -1
A. Definition des Unternehmensvertrags
Das Bürgerliche Gesetzbuch verkörpert nicht das Konzept eines Unternehmensvertrages. Auf der anderen Seite spricht er von der Einstellung von Arbeitskräften und der Industrie -2 und unterscheidet zwischen der Einstellung von Arbeitnehmern, die sich aus einer Unterordnung zusammensetzen, der Einstellung von Transportmitteln und derjenigen von Architekten, Bauunternehmern und Technikern als Folge von Studien, Notierungen oder Märkte ".
Der Immobiliengeschäftsvertrag ist definiert als "die Vereinbarung, durch die sich eine Person unter Berücksichtigung eines Preises und ohne Nachrangigkeit verpflichtet, zu realisieren, zu implementieren, zu modifizieren oder zu reparieren , auf dem Gelände ein Gebäude, ein Werk oder ein Teil eines Werkes " -3 .
Im Allgemeinen geht die Rechtsprechung davon aus, dass ein Geschäftsvertrag vorliegt, wenn der Hersteller gegen Entgelt gemäß den Anweisungen und Anweisungen des Urhebers, des Designers des Produkts, arbeitet. Letztere, der Eigentümer und Mitunternehmer des Herstellers, behalten sich daher das Recht vor, Pläne zu ändern oder den Vertrag sogar zu kündigen.
B. Abschluss des Unternehmensvertrages
1. Allgemeines
Wie jede synallagmatische Vereinbarung erfordert der Unternehmensvertrag für seine Gültigkeit einen Austausch von freien und aufgeklärten Einwilligungen, die von vertragsfähigen Personen, einem bestimmten Gegenstand und einem rechtmäßigen Grund ausgehen.
Dienstleistungen, die unter Verletzung der Zugangsregeln zu den verschiedenen Gewerken des Herstellers erbracht werden, können die Gültigkeit des Unternehmensvertrages beeinträchtigen. Die Rechtsprechung ist jedoch in dieser Angelegenheit geteilt.
Die Vertragsbildung erfolgt entweder sofort oder nach einer Verhandlungsphase zum Zeitpunkt der Annahme eines zuvor abgegebenen Angebots.
Der Mietvertrag ist wie jeder andere Vertrag einvernehmlich, d. H. Seine Bildung erfolgt durch bloßen Austausch der Zustimmung der Parteien, ohne dass auf die Erfüllung eines Vertrags zurückgegriffen werden muss. jede Formalität.
2. Einigung über wesentliche Elemente
Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält die allgemeine Geltung, wonach Vereinbarungen neben den oben genannten Gültigkeitsbedingungen durch Willensvereinbarung über ihre wesentlichen Elemente, die Gegenstand und Preis sind, geschlossen werden.
Bei der Vertragsmiete ist jedoch eine Besonderheit zu beachten: Das Fehlen einer Vereinbarung über den Preis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses führt nicht automatisch zur Nichtigkeit. Es ist nicht immer möglich, den Arbeitsumfang und die für die Umsetzung erforderlichen Materialien im Voraus zu bestimmen.
In Luxemburg scheint die Rechtsprechung einen großen Weg gegangen zu sein, um zu entscheiden, dass "der Leistungsempfänger dem Dienstleistungserbringer den Preis der erbrachten Dienstleistungen festsetzen kann, wenn er nicht zuvor einen Preis festgesetzt hat, weil er dies vertraut Die Gebühren werden entsprechend dem Wert der Dienstleistungen angemessen bewertet " -4 . Diese Lösung ist für den Auftragnehmer insofern besonders günstig, als er eine Art Vermutung der berechtigten Natur der geforderten Beträge einführt. Es ist daher Sache des Eigentümers, der dem Auftragnehmer eine überhöhte Rechnungsstellung vorwirft, die Begründung seiner Streitigkeiten.
3. Vereinbarung über wesentliche Elemente
Die Vereinbarung über die wesentlichen Elemente des Unternehmensvertrages reicht jedoch nicht immer für den Vertragsschluss aus. Sie muss sich weiterhin und gegebenenfalls auf die sogenannten "wesentlichen" Elemente beziehen, dh ergänzende Punkte, die Gegenstand von Diskussionen zwischen den Parteien waren und für sie von Bedeutung sind.
Diese Elemente in Bezug auf die Vertragsmiete können der Zeitpunkt der Ausführung, die Zahlungsbedingungen, das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer aufschiebenden Bedingung für den Erhalt eines Bankdarlehens oder einer Baugenehmigung sein andere Bedingung, die die Parteien für erforderlich halten, um in den Vertrag aufgenommen zu werden.
Erst wenn das Angebot hinreichend genau und fest ist, bedeutet die Annahme des Vertrags den Abschluss des Vertrages.
4. Die Gespräche
Die Gespräche binden die Parteien grundsätzlich nicht und ihre Pause bleibt frei, sofern sie nicht fehlerhaft ausgeübt werden. Dies wäre zum Beispiel der Fall einer plötzlichen Unterbrechung komplexer Verhandlungen, die in einer fortgeschrittenen Phase stattfanden. Es ist auch wichtig festzustellen, dass der Grundsatz der Bruchfreiheit der Gespräche bestimmten Ausnahmen unterliegt; Sie gilt insbesondere nicht, wenn es sich bei der Dienstleistung um die Ausarbeitung eines Plans, eines Projekts oder einer anderen kreativen Arbeit handelt, wie etwa der einem Architekten übertragenen Mission.
5. Die allgemeinen Bedingungen
Schließlich müssen wir die Problematik der allgemeinen Bedingungen erwähnen. Es liegt im Interesse des Auftragnehmers, dass der Auftragnehmer ihnen ausdrücklich zustimmt. In der Tat ist daran zu erinnern, dass Artikel 1135-1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs Folgendes vorsieht: "Die allgemeinen Geschäftsbedingungen eines von einer der Parteien vorgezeichneten Vertrages sind für die andere Partei nur dann verbindlich, wenn diese bei Vertragsunterzeichnung von ihnen Kenntnis hatte und dies je nach den Umständen tun muss , als so angesehen zu werden, als hätte er sie angenommen. "
Darüber hinaus die exorbitanten Bestimmungen des Gewohnheitsrechts (höhere Zinsen als der gesetzliche Zinssatz, Strafklausel usw.) nur, wenn sich die Parteien in einer Geschäftsbeziehung befinden und wenn die Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausdrücklich akzeptiert wurden oder wenn die andere Partei durch hinreichend klare Erwähnung auf den Abschluss des Vertrages aufmerksam gemacht wurde und offenbar ist die einzige Wiedergabe der allgemeinen Verkaufsbedingungen auf der Rückseite der Rechnungen grundsätzlich nicht ausreichend.
C. Die Verpflichtungen der Parteien des Unternehmensvertrags
Wenn es um Verpflichtungen geht, die sich aus der Unterzeichnung eines Fertigungsauftrages ergeben, ist es natürlich leicht und üblich, nur an die Verpflichtungen zu denken, die der Fachmann trägt. Obwohl in den meisten Fällen seine Verantwortung für festgestellte Mängel gesucht wird, dürfen wir nicht aus den Augen verlieren, dass auch der Eigentümer an bestimmte Pflichten gegenüber gebunden ist der Auftragnehmer und das Verfahren, insbesondere bei Zahlungsausfällen, ist bei den Gerichten üblich. Schließlich verfügt der Unterauftragnehmer über einen besonderen Rechtsstatus, der das Bestehen bestimmter Verpflichtungen nach sich zieht, die der Generalunternehmer oder der Auftraggeber in seiner Verantwortung zu vertreten haben. Hier werden nur die Hauptpflichten aufgeführt, ohne sie eingehend zu prüfen.
1. Die Verpflichtungen des Auftragnehmers
Die Verpflichtungen des Auftragnehmers erstrecken sich über die gesamte Dauer des Vertragsverhältnisses und sind vielfältig:
• Verpflichtung zu Aufklärung und Beratung
• Verpflichtung zum Aufbau einer konformen Arbeit
• Verpflichtung, ein lasterfreies Werk zu bauen
• Verpflichtung zur Einhaltung des vereinbarten Preises
• Verpflichtung zur Einhaltung des Ausführungszeitpunkts •
Verpflichtung zur Sicherheit.
Inhalt und Umfang dieser Verpflichtungen werden anhand von zwei Hauptkriterien beurteilt: der Wille der Parteien, deren Respekt durch die Konformitätspflicht nachgewiesen wird, und die Regeln der Technik, deren Verletzung im Allgemeinen durch Konstruktionsfehler sanktioniert wird.
Die Dualität der Willenskontrolle / Regeln des Standes der Technik betrifft nicht nur die Leistung von Dienstleistungen, sondern auch die vom Hersteller zur Verfügung gestellten Materialien.
In Bezug auf die Art der Verpflichtung des Herstellers ist die Rechtsprechung heute einstimmig und formell zu entscheiden, dass ihre Verpflichtungen gegenüber dem Eigentümer alle Ergebnisse und nicht nur Mittel sind.
2. Die Pflichten des Eigentümers
Die Pflichten des Eigentümers sind hauptsächlich:
• die Ausführung der Arbeit zulassen
• Empfang gewährleisten •
den vereinbarten Preis bezahlen
• direkt an den zugelassenen Subunternehmer zahlen.
D. Das Ende des Geschäftsvertrages
1. Häufige Gründe für die Kündigung des Vertrages
Der Geschäftsvertrag kann wie jeder andere Vertrag durch seine vollständige Ausführung oder durch seine Auflösung oder Auflösung während der Ausführung gekündigt werden.
Daher hat der Gesellschaftsvertrag keine Besonderheiten in Bezug auf das Gewohnheitsrecht.
2. Einseitige Kündigung des Vertrages
Der Unternehmensvertrag ist jedoch insofern einzigartig, als Artikel 1794 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Möglichkeit einer einseitigen Kündigung des Festpreisvertrags vorsieht.
Tatsächlich bietet dieser Artikel dem Eigentümer die Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu kündigen, obwohl die Arbeit bereits begonnen hat, indem der Auftragnehmer alle seine Kosten, all seine Arbeit und alles, was er tut, entschädigt er hätte in diesem Geschäft gewinnen können.
Da dieses Widerrufsrecht nach gewöhnlichem Recht exorbitant ist, wird die in Artikel 1794 erlassene Regel eng ausgelegt und gilt nur für den spezifischen Bereich der Festpreisverträge.
Es ist ein quasi-diskretionäres Recht, das der Eigentümer unabhängig von den Vorstellungen von Verschulden ausüben kann oder nicht.
Grundsätzlich ist der Vertrag jederzeit kündbar, sowohl vor Arbeitsbeginn als auch während der Arbeit, auch wenn sie bereits weit fortgeschritten sind, wenn sie nicht vollständig abgeschlossen sind. Das Widerrufsrecht kann ausgeübt werden, ohne dass der Kapitän den Grund der Kündigung angeben muss.
Sobald der Eigentümer den Vertrag gekündigt hat, muss der Auftragnehmer den Standort innerhalb einer angemessenen Frist verlassen, andernfalls wird er zur Zahlung einer Belegungsbeihilfe aufgefordert. Er kann seinerseits Schadensersatz für den durch die Kündigung entstandenen Schaden fordern und hat Anspruch auf Ersatz seiner gesamten Kosten, sämtlicher seiner Werke und aller Errungenschaften, die er durch diese Verpflichtung hätte erzielen können. Er kann gegebenenfalls auch einen zusätzlichen Schaden als Ersatz für seinen immateriellen Schaden im Zusammenhang mit der vorzeitigen Beendigung des Vertrages und der Notwendigkeit einer Klage auf Schadensersatz erhalten.
E. Die Unterscheidung des Unternehmensvertrages von den anderen Verträgen
Der Geschäftsvertrag muss von einer Reihe anderer Immobilienverträge unterschieden werden.
1. Der Geschäftsvertrag und der Verkauf
Ein erster Ansatz lässt vermuten, dass diese Unterscheidung einfach ist, während sich der Geschäftsvertrag auf eine zu erledigende Arbeit und den Verkauf einer zu liefernden Sache bezieht. Die Grenze zwischen den beiden Verträgen nimmt jedoch ab, wenn es um die Übertragung eines Objekts geht, dessen Herstellung in der Zukunft realisiert werden soll.
In diesem Fall ist die Qualifikation im Unternehmensvertrag maßgebend, wenn der Auftragnehmer seine Arbeit leistet und entweder der Rohstoff vom Eigentümer geliefert wird oder sich die Arbeit selbst auf ein geliefertes Produkt bezieht. vom Eigentümer
Die Rechtsprechung betrachtet auch ein wirtschaftliches Kriterium, wenn sie die Bedeutung des Anteils der zu erbringenden Arbeit im Verhältnis zum Gegenstand berücksichtigt, wobei das Gewicht der Erwerbsbevölkerung im Baugewerbe überwiegt. So wurde insbesondere entschieden, dass "die Vereinbarung, unter der ein Vertragspartner das Material zusätzlich zu seiner Arbeit zur Verfügung stellt, einen Verkauf darstellt, wenn der Wert des Materials höher ist als der Wert des Werkes und ein Geschäftsvertrag für den Fall, dass invers " -5 . Im Allgemeinen werden mehrdeutige Situationen als Umsatz eingestuft.
Zwei Kriterien der Unterscheidung werden von der Rechtsprechung in dieser Angelegenheit beibehalten:
• die größere oder geringere Anzahl von Vertragsparteien des Erstkäufers und
• die mehr oder weniger aktive oder passive Rolle der Letzteren und insbesondere die Möglichkeit, Änderungen an den Plänen vorzunehmen.
2. Der Geschäftsvertrag und der Verkauf des zu errichtenden Gebäudes
Der gemeinsame Punkt zwischen diesen beiden Verträgen liegt in der Verpflichtung des Bauherrn, ein Gebäude zu bauen.
Die Unterscheidung ergibt sich aus der Frage, ob der Kunde / Käufer Änderungen an den Plänen vornehmen kann oder nicht, die Kontrolle der Arbeit irgendwie übernehmen kann - in diesem Fall handelt es sich um einen Geschäftsvertrag - oder wenn es lediglich die Lieferung nach Fertigstellung entgegennimmt.
Die Unterscheidung ist wichtig, insbesondere wegen der unterschiedlichen Formalitäten, die bei beiden Vertragsarten zu beachten sind.
3. Der Unternehmensvertrag und das Mandat
Das Unterscheidungskriterium zwischen dem Gesellschaftsvertrag und dem Mandat liegt in der Vertretungsbefugnis: Der Vermittler ist dafür verantwortlich, ein Rechtsgeschäft im Namen und im Auftrag seines Auftraggebers durchzuführen und ihn daher zu vertreten. Der Auftragnehmer führt indes materielle und geistige Handlungen zum Nutzen des Eigentümers aus, ohne ihn zu vertreten.
In der Regel wird davon ausgegangen, dass Architekten, Bauunternehmer und andere Techniker durch einen Geschäftsvertrag an den Eigentümer gebunden sind, es sei denn, dieser verpflichtet sie, in seinem Namen und in seinem Auftrag Rechtshandlungen vorzunehmen.
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1- Lex Thielen ist Rechtsanwalt am Gericht und Autor der Bücher "Die Berufe der Immobilien in Luxemburger Recht, Editions Larcier, 2010," Der Pachtvertrag, Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles über Immobilien, Editions Promoculture / Larcier (1. Auflage 2015, 2. Auflage November 2016) und "Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt" (Editions Promoculture / Larcier 2016). Lex Thielen hat gerade sein neues Buch "Construction Law in Luxembourg (Editions Promoculture / Larcier Februar 2018)" veröffentlicht.
2- Artikel 1779 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
3- Luxemburg, 18. Februar 2004, Rolle Nr. 84212.
4- Luxemburg, 20. Januar 2006, Rolle Nr. 94760.