Die Formalitäten der Kündigung des Mietverhältnisses
Von Lex Thielen, Rechtsanwalt am Gericht.
Mietwohnungen
Im Falle eines Wohnungsmietvertrags sind in Artikel 12 des Gesetzes über Wohneigentum vom 21. September 2006 die verschiedenen Bedingungen festgelegt, die bei Beendigung des Mietverhältnisses einzuhalten sind.
- Kündigung wegen persönlicher Bedürfnisse des Vermieters
Der Vermieter, der sich auf die persönlichen Bedürfnisse beruft, kann den Mietvertrag mit einer festen Laufzeit nach Ablauf der Laufzeit kündigen, im Falle eines unbefristeten Mietverhältnisses mit einer Frist von 6 Monaten. Es ist darauf hinzuweisen, dass der Käufer einer gemieteten Wohnung, der sie selbst besetzen möchte oder von einem Verwandten oder Verbündeten bis einschließlich zum 3. Grad besetzt haben möchte, dem Mieter unbedingt einen eingeschriebenen Brief schicken muss Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb von drei Monaten nach Erwerb der Einheit.
Das Gesetz sieht bestimmte Formalitäten für die Kündigung des Mietverhältnisses für den persönlichen Bedarf des Leasinggebers vor, die strenger sind als im Falle einer Kündigung aus anderen Gründen. Die Formularanforderungen lauten wie folgt:
• die Kündigung muss schriftlich erfolgen
• das Rücktrittsschreiben muss per Einschreiben mit Rückschein an das Postamt geschickt werden,
• das Schreiben muss die Gründe für die Kündigung des Mietvertrages enthalten,
• Falls erforderlich, legen Sie einen Nachweis der Gründe bei, das Gesetz schreibt jedoch nicht vor, um welche Dokumente es sich handelt.
Darüber hinaus muss das Annullierungsschreiben - unter Androhung der Nichtigkeit - den Wortlaut von Artikel 12 Absatz (3) des Residential Tenancies Act vom 21. September 2006 enthalten, in dem die Bedingungen für die Vermietung festgelegt sind kann für persönliche Bedürfnisse gekündigt werden. Das Gesetz legt nicht fest, was es bedeutet, "zu erwähnen": um auf den Text Bezug zu nehmen oder ihn vollständig zu zitieren? In Anbetracht der Wichtigkeit der möglichen Konsequenzen halten wir es für vernünftiger, diese vollständig zu zitieren. Da die Leser uns diesbezüglich Fragen gestellt haben, reproduzieren wir unterhalb dieses Textes - lange genug! - was ist das Folgende:
"Abweichend von Artikel 1736 des Bürgerlichen Gesetzbuchs beträgt die Kündigungsfrist in den in Absatz (2) Buchstabe a vorgesehenen Fällen sechs Monate. Das Annullierungsschreiben muss schriftlich verfasst, begründet und erforderlichenfalls zusammen mit den dazugehörigen Unterlagen versehen und durch Einschreiben mit der Empfangsbestätigung erstellt werden. Unter schmerzlicher Nichtigkeit muss der Text dieses Absatzes erwähnt werden.
Innerhalb von drei Monaten nach Eingang der Mitteilung bei der Post kann der Mieter unter Androhung der Zwangsvollstreckung eine Verlängerung der Kündigungsfrist beim Friedensgericht beantragen. In Ermangelung dieses Antrags kann der Vermieter beim Friedensgericht eine Entscheidung beantragen, mit der die Räumung des Mieters nach Ablauf der sechsmonatigen Widerrufsfrist genehmigt wird. Der Mieter kann jedoch weiterhin einen Antrag auf Aussetzung des Vollzugs der Entscheidung gemäß den Artikeln 16 bis 18 stellen. In diesem Fall muss die Räumung der Wohnung durch den Mieter spätestens fünfzehn Monate nach Absendung des Kündigungsschreibens erfolgen. Die Entscheidung, mit der die Zwangsräumung des Mieters genehmigt wird, kann nicht angefochten oder angefochten werden.
Im Falle eines Antrags auf Verlängerung der Widerrufsfrist werden die Parteien innerhalb von zwei Monaten in der Anhörung einberufen. Wenn der Antrag nicht ernsthaft fragwürdig oder umstritten ist, wird die Friedensjustiz dem Mieter eine Fristverlängerung gewähren, sofern dies vor Ablauf der anfänglichen Frist von sechs Monaten durch Teile gerechtfertigt ist oder sich im Bauprozess befindet oder um eine dazugehörige Wohnung umzubauen, entweder um eine im Bau befindliche Wohnung gemietet zu haben oder umzubauen, oder um nützliche und umfangreiche Schritte unternommen zu haben, um ein neues Zuhause zu finden. Die Fristverlängerung darf in keinem Fall den Ablauf der ersten sechsmonatigen Frist um zwölf Monate überschreiten. Die in den Artikeln 16 bis 18 vorgesehene Bevorzugung der Aussetzung wird nicht mehr gelten. Die Entscheidung, mit der die Verlängerung der Frist gewährt oder abgelehnt wird, ist rechtskräftig für eine Zwangsräumung des Mieters nach Ablauf der Frist. Es kann weder Einspruch erhoben noch Rechtsmittel eingelegt werden. "
- Auflösung für das Verschulden des Mieters
Der Vermieter kann den Richter auffordern, den Mietvertrag bei Verschulden des Mieters mit sofortiger Wirkung zu kündigen. Er muss keiner Kündigung nachkommen oder auf den nächsten Vertrag warten. In diesem Fall handelt es sich nicht um eine Stornierung, sondern um eine Auflösung des Mietvertrages. Um diese gerichtliche Lösung zu erhalten, wird der Vermieter durch einfache Aufforderung die Friedensjustiz des Ortes ergreifen, an dem sich die gemietete Wohnung befindet.
Wenn er dies wünscht, kann der Vermieter das Verschulden des Mieters als schwerwiegenden und legitimen Grund geltend machen und den Mietvertrag auf dieser Grundlage kündigen. In diesem Fall hat er die diesbezügliche Kündigungsfrist einzuhalten.
- Kündigung durch den Vermieter aus schwerwiegenden und berechtigten Gründen
Wenn der Leasinggeber aus triftigen und legitimen Gründen für die Kündigung des Mietverhältnisses hat - wenn er z. B. Arbeiten in einem solchen Ausmaß durchführen möchte, dass die Räumlichkeiten für einen reibungslosen Betrieb erforderlich sind -, ist er zu verlassen kann den Mieter beurlauben. Er muss jedoch bestimmte Fristen einhalten:
Eine Kündigung aus schwerwiegenden und legitimen Gründen kann erfolgen:
• am Ende des Mietverhältnisses, wenn es eine feste Laufzeit hat,
• mit vorheriger Ankündigung nach den Gepflogenheiten die Orte, die nach der Rechtsprechung 2 Monate in den unter die Zuständigkeit des Friedensgerichts von Esch-sur-Alzette fallenden Gemeinden und 3 Monate in den anderen Gemeinden einschließlich Luxemburg betragen wenn es ein unbefristetes Mietverhältnis ist,
• Wenn der Mietvertrag eine andere Kündigung vorsieht, muss diese natürlich respektiert werden, solange sie zu Gunsten des Mieters ist.
Nach dem Gesetz muss der Vermieter ernsthafte und berechtigte Gründe "begründen". Die Beweislast gehört ihm daher im Streitfall des Mieters.
Im Gegensatz zu einer Kündigung aus persönlichen Gründen muss im Kündigungsschreiben aus schwerwiegenden und rechtmäßigen Gründen kein Gesetzestext erwähnt werden. Darüber hinaus hat die Kündigung keine Form, sie muss nicht einmal schriftlich gemacht werden und kann verbal oder sogar stillschweigend sein, vorbehaltlich der Schwierigkeiten des Nachweises einer solchen Kündigung.
- Kündigung durch den Mieter
Der Mieter kann den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Er muss jedoch die Fristen in dieser Hinsicht einhalten. Daher muss er die Laufzeit des Leasingverhältnisses einhalten, wenn es eine feste Laufzeit hat. Andernfalls kann er dazu verurteilt werden, dem Vermieter bis zum Umzug die erforderliche Miete zuzüglich möglicher Schäden zu zahlen.
Für den Fall, dass er ein unbefristetes Mietverhältnis eingegangen ist, muss der Mieter die Kündigung nach der Nutzung der Räumlichkeiten beachten, die der des Leasinggebers im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses aus schwerwiegenden und legitimen Gründen entspricht und die wir hier beschrieben haben. oben, nämlich 2 bzw. 3 Monate.
- Auflösung wegen Verschuldens des Vermieters
Für den Fall, dass der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Mieter sofort eine gerichtliche Lösung ohne Vorankündigung oder Fristsetzung beantragen. Die Auflösung des Mietvertrages ist jedoch nur mit der gerichtlichen Entscheidung wirksam. Bis dahin bleibt der Mieter an seinen Vertrag gebunden.
Wenn er jedoch nicht auf ein Gerichtsverfahren zurückgreifen möchte, kann der Mieter das Verschulden des Leasinggebers geltend machen, um den Mietvertrag bei Fälligkeit zu kündigen bzw. bei unbefristetem Mietvertrag zu kündigen.
- Kündigung im gegenseitigen Einvernehmen
Auch wenn das Gesetz dies nicht ausdrücklich erwähnt, kann ein Mietvertrag immer einvernehmlich gekündigt werden. In diesem Fall wird den Parteien weder eine bestimmte Form noch eine Kündigungsfrist auferlegt. Es ist jedoch ratsam, diese Vereinbarung schriftlich zu dokumentieren, um zukünftige Beweisprobleme zu vermeiden.
Kommerzieller Leasing
Für die gewerbliche Vermietung gelten andere Bedingungen als für die Vermietung von Wohnungen.
- Formular
Es wird kein Formular für die beiderseitige Kündigung zur Verfügung gestellt. Die Kündigung kann mündlich, schriftlich und sogar stillschweigend erfolgen.
Die Kündigung mit Kündigungsfrist erfolgt schriftlich, es sei denn, der Vertrag sieht die Verpflichtung eines eingeschriebenen Briefes vor. Offensichtliche Beweisprobleme können bei einfacher Post entstehen. Eine Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben ist normalerweise nicht erforderlich, es sei denn, die Parteien haben eine solche Verpflichtung im Vertrag vorgesehen.
- Frist
Die Parteien können eine unbefristete Kündigungsfrist vorsehen. Ansonsten gilt die Nutzungsdauer, die laut Rechtsprechung 6 Monate beträgt. Im Falle der Kündigung wegen Verschuldens ist keine Kündigungsfrist einzuhalten, die Auflösung kann sofort beantragt werden.
Schließlich ist zu beachten, dass bei einem befristeten Vertrag, der keine Verlängerungsklausel enthält, keine Kündigung erforderlich ist - er endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit.
Mischpacht
Der Richter wird prüfen, ob der Wille der Parteien darin bestand, hauptsächlich ein Wohnungs- oder ein gewerbliches Leasing zu unterschreiben, und er wird die formellen Bedingungen für den Pachtvertrag anwenden, der in seinen Augen im Willen der Parteien überwogen hat.