Die Miteigentumsbestimmungen
08 JANV. 2019 | VON UNSER IMMOBILIEN-EXPERTEN LEX THIELEN, GERICHTSHOF
Die Miteigentumsverordnung ist ein äußerst wichtiges Dokument für den Betrieb einer Eigentumswohnung. Wir werden uns daher dem rechtlichen Teil dieses Monats widmen, um die wichtigsten Aspekte hervorzuheben.
Zwingende Natur
Jedes Gebäude, das dem Status der Eigentumswohnung unterliegt, muss mit Miteigentum versehen sein. Dieser zwingende Charakter ergibt sich aus dem Umstand, dass dies in einer Bestimmung des geänderten Gesetzes vom 16. Mai 1975 über den Status des Miteigentums als öffentlicher Ordnung vorgesehen ist.
Ein Wohngebäude ohne Miteigentumsordnung behält jedoch seinen Status, und das Gesetz von 1975 bleibt uneingeschränkt anwendbar. In diesem Fall kann jedoch jeder Miteigentümer bzw. Treuhänder jederzeit die Gründung einer Miteigentumsordnung beantragen.
Es ist heute selten, dass ein Eigentumswohnungsgebäude keine Miteigentumsvorschriften hat. In den meisten Fällen geht die Miteigentumsverordnung der Miteigentumsabteilung voraus, während es sich meistens um einen Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand durch einen Entwickler oder um einen Miteigentumsanteil zwischen Eigentümern handelt ungeteilt.
Objekt
Die Miteigentumsverordnung bestimmt die Bestimmung der privaten Teile und der gemeinsamen Teile (d. H. Die Verwendung, die daraus gemacht werden kann) sowie die Bedingungen ihres Genusses. Sie legt auch die Regeln für die Verwaltung der gemeinsamen Elemente fest und legt den Anteil der mit jedem Los verbundenen Kosten fest.
Der zwingende Charakter des Gesetzes gilt nicht nur für das Bestehen der Miteigentumsverordnung, sondern auch für dessen Inhalt, der dem Gesetz entsprechen muss.
Wenn daher eine Miteigentumsregelung nicht alle oben genannten Aspekte löst, hat jeder Miteigentümer das Recht, den Richter zu bitten, das Miteigentümer-Konsortium zu beauftragen, diese in den fraglichen Punkten abzuschließen.
Einschränkungen der Miteigentumsbestimmungen
Jede Klausel, die nicht mit dem Zweck der oben definierten Miteigentumsordnung in Zusammenhang steht, gilt als nicht geschrieben, das heißt, nichtig.
Auch gelten nicht alle Klauseln, die gegen die Artikel des Gesetzes von 1975 verstoßen, die von diesem Gesetz als zwingend angesehen werden, wie beispielsweise das Recht des Miteigentümers, über seine Partie zu verfügen und ihm wirkliche Rechte aufzuerlegen Vermutung des gemeinsamen Charakters von Trennwänden oder Wänden, die private Teile trennen und nicht in der Schale enthalten sind, Anzahl der Stimmen und Mehrheiten bei Hauptversammlungen usw.
Gleiches gilt für die Bestimmungen der Miteigentumsbestimmungen für Hauptversammlungen, den Gewerkschaftsrat oder das Konsortium, die der Großherzoglichen Verordnung vom 13. Juni 1975 widersprechen, die die Durchführungsbestimmungen des Gesetzes von 1975 vorschreibt.
Darüber hinaus dürfen die Bestimmungen der Miteigentumsbestimmungen nicht gegen das gewöhnliche Recht verstoßen.
Einschränkungen der Rechte der Miteigentümer
Die Miteigentumsgesetzgebung darf keine Beschränkung der Rechte der Miteigentümer auferlegen, außer denjenigen, die durch die Bestimmung des unbeweglichen Vermögens, wie es in den Akten definiert ist, durch seinen Charakter oder seine Situation gerechtfertigt sind. Eine solche Bestimmung ist von Rechts wegen nicht ungültig, aber jeder interessierte Miteigentümer kann die Aufhebung einer solchen Klausel beantragen, indem er seine Unfairness beweist.
Eine Klausel, die generell das Halten von Haustieren verbietet, kann daher in Bezug auf die Bestimmung des Gebäudes nicht gerechtfertigt werden und sollte daher für nichtig erklärt werden. Auf der anderen Seite wäre es anders, wenn das Verbot aggressiver Tiere oder "NACs", d. H. neue Haustiere (Reptilien, Vogelspinnen, Affen usw.).
Der Mitinhaber hat ein Verfügungs- und Freizügigkeitsrecht: er kann es daher vermieten. Eine Klausel in der Miteigentumsverordnung, die das Recht des Miteigentümers, sein Los zu vermieten, einschränkt, sollte daher grundsätzlich als ungeschrieben angesehen werden. Die Rechtsprechung erlaubt jedoch in bestimmten Fällen die Gültigkeit solcher Klauseln hinsichtlich der Bestimmung des Gebäudes.
Diese einschränkenden Klauseln werden jedoch immer eng ausgelegt und müssen konkret beurteilt werden. Der Richter muss nach den jeweiligen Umständen suchen, wenn die Bestimmung des Gebäudes die in der Miteigentumsverordnung enthaltene Beschränkungsklausel rechtfertigt oder nicht.
Somit hat die Rechtsprechung die Klausel des bürgerlichen Wohnens akzeptiert, die die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit im Gebäude verbietet oder einschränkt; Eine solche Klausel ist rechtmäßig, da sie die Erreichung des Ziels des Gebäudes zum Ziel hat.
Festlegung der Miteigentumsvorschriften
Im Falle der Errichtung einer Eigentumswohnung durch einen Bauträger sieht dieser vor dem Verkauf grundsätzlich eine Miteigentumsverpflichtung vor, und jeder Miteigentümer stimmt der Unterzeichnung der Urkunde zu.
In Eigentumswohnungen, in denen kein Miteigentum per Gesetz vorliegt, muss das Konsortium ein Miteigentum per Gesetz festlegen und veröffentlichen. Die für die Annahme erforderliche Mehrheit ist die Mehrheit der Gewerkschaftsmitglieder, die mindestens drei Viertel der Stimmen vertritt (verstärkte absolute Mehrheit).
Wenn die Hauptversammlung das Miteigentum nicht mit der erforderlichen Mehrheit übernimmt, kann jeder Miteigentümer das Zivilgericht des Ortes des Gebäudes ersuchen, mit seiner Errichtung fortzufahren.
Wenn die Ausarbeitung des Miteigentumsgesetzes nicht zwangsläufig von einem Notar vorgenommen werden muss, um sich nach der Annahme durch die Generalversammlung den Miteigentümern aufzuerlegen, so sieht das Gesetz von 1975 vor, dass das Miteigentum Auch wenn ihre nachträglichen Änderungen oder Ergänzungen, insbesondere den Eigentümern der Miteigentümer (zum Beispiel eines Mieters), den Nachfolgern nicht widersprochen werden können, als wenn sie in den Registern des Konservativen der Hypotheken des Bezirks der Lage des Gebäudes eingetragen wurden.
Abgesehen von Verwaltungsakten können jedoch nur notarielle Urkunden auf diese Weise abgeschrieben werden, so dass tatsächlich eine notarielle Urkunde erforderlich ist.
Änderung der Miteigentumsregeln
Für die Änderung einer Bestimmung des Miteigentumsrechts in Bezug auf Genuss, Nutzung oder Verwaltung der gemeinsamen Elemente ist die von der Hauptversammlung geforderte Mehrheit die Mehrheit der Mitglieder des Konsortiums von Miteigentümern, die mindestens drei Viertel der Mitglieder vertreten Stimme (verstärkte absolute Mehrheit).
Die Einstimmigkeit der Miteigentümer ist notwendig, um die Verteilung der Ausgaben zwischen den Miteigentümern, die Benennung der Lose, die Bestimmung des Gebäudes sowie die privativen Teile und die Modalitäten ihres Genusses und die Verteilung der Quoten zu ändern. - Miteigentumsanteil.
Wenn über ein Werk oder eine Kauf- oder Verfügungshandlung durch die Hauptversammlung entschieden wird, die mit der für diese Hypothese gesetzlich festgelegten Mehrheit festgelegt ist, kann die Änderung der Verteilung der so erforderlichen Ausgaben mit der gleichen Mehrheit beschlossen werden. Eine Anpassung der Verteilung der verschiedenen in der Großherzoglichen Verordnung vorgesehenen Gebührenkategorien an die im Gesetz von 1975 vorgesehenen Kriterien erfordert eine Stimmenmehrheit aller Miteigentümer (absolute Mehrheit).
Wenn schließlich das Miteigentumsrecht eine Mehrheit vorsieht, die über der im Gesetz vom 16. Mai 1975 (verstärkte absolute Mehrheit) vorgesehenen Mehrheit liegt, soll die Entscheidung getroffen werden, den Anteil der Rechte an den gemeinsamen Teilen nach einer Erhöhung oder dem Bau von zu ändern Bei Neubauten im Miteigentum kann diese Klausel der Miteigentumsordnung selbst nur mit derselben Mehrheit geändert werden.
Auswirkungen der Miteigentumsbestimmungen
Die Regelung des Mitinhabers zwingt offensichtlich die verschiedenen Mitinhaber. Jeder Miteigentümer ist verpflichtet, die Auflagen und Gebühren zu beachten, aber jeder Miteigentümer kann auch die daraus resultierenden Rechte in Anspruch nehmen.
Die Satzung des Miteigentümers ist auch für alle ihre Nachfolger (z. B. einen Erwerber oder einen Erwerbstätigen), einschließlich der Mieter und Insassen in irgendeiner Eigenschaft, verbindlich, die diese respektieren müssen.
In Bezug auf die Eigentümer von Spezialbesitzern ist das Miteigentumsrecht (oder eine Änderung dieses Miteigentumsgesetzes) jedoch erst dann obligatorisch, wenn es in die Aufzeichnungen des Hypothekenregisters eingetragen ist.
Wenn der Mieter nach dem Gesetz zur Einhaltung der Miteigentumsregeln verpflichtet ist, kann er jedoch nicht die mit der Qualität des Miteigentümers verbundenen Rechte geltend machen.
Im Falle einer Verletzung des Miteigentums durch den Mieter kann das Miteigentumsgemeinschaftsgericht direkt rechtliche Schritte gegen ihn einleiten, um entweder zusammenfassend oder inhaltlich die Einstellung des Ärgers zu verlangen, gegebenenfalls unter Strafe.
Überwachung der Einhaltung der Miteigentumsvorschriften
Die Einhaltung der Miteigentumsvorschriften zu gewährleisten, ist eine der Aufgaben, die dem Treuhänder im Gesetz von 1975 ausdrücklich übertragen wurde .
Sobald ihm die Verletzung oder Nichteinhaltung der Miteigentumsvorschriften bekannt wird, ist er verpflichtet, aus eigener Initiative einzugreifen, um die Verstöße zu beenden und gegebenenfalls die Räumlichkeiten auf Gefahr zu restaurieren seine Verantwortung übernehmen. So kann er unbefugte Installationen oder Einlagen auf Kosten der Mitinhaber, die gegen die Satzung verstoßen, entfernen lassen. Aufgrund seiner eigenen Kompetenz in dieser Angelegenheit kann er sich nicht hinter dem Fehlen einer Stellungnahme oder einer einstweiligen Verfügung der Gewerkschaft oder des Gewerkschaftsrates verstecken. Es muss auch geschehen, dass der Verstoß gegen die Verordnung von einem Miteigentümer oder einem Dritten stammt.
Verstöße gegen das Miteigentumsreglement, die der Treuhänder korrigieren muss, können sich auch auf die privaten Teile und die allgemeinen Teile des Gebäudes auswirken.
Um die Einhaltung der Miteigentumsvorschriften zu gewährleisten, muss auch sichergestellt werden, dass er für einen Fall bestimmt wird, in dem er zu einem Wohnsitz ernannt wird, der keinen hat.
Kein Text gibt dem Treuhänder jedoch die Befugnis, eine vorläufige Satzung selbst festzulegen, bis die Generalversammlung eine solche Satzung verabschiedet. Eine solche vom Treuhänder auferlegte Regelung hätte keine verbindliche Wirkung.
Strafe bei Nichteinhaltung des Miteigentumsgesetzes
In den meisten Fällen reicht eine telefonische Intervention, ein Brief, eine Warnung oder eine Benachrichtigung des Treuhänders aus, um die Ordnung wiederherzustellen. Andernfalls kann der Treuhänder gerichtliche Schritte einleiten, auch ohne dass eine Genehmigung der Hauptversammlung erforderlich ist.
In Ermangelung einer Klage des Treuhänders hat jeder Miteigentümer das Recht, rechtliche Schritte einzuleiten, um den friedlichen Genuss seines Anteils wiederherzustellen.
Die Nichteinhaltung der Miteigentumsvorschriften stellt einen Verstoß gegen eine vertragliche Verpflichtung dar, wobei das Miteigentumsrecht als Vereinbarung zwischen den Miteigentümern betrachtet wird, auch wenn es sich um eine sui generis-Vereinbarung handelt, die auch institutionelle Aspekte hat. Das Prinzip ist also die Ausführung in Form einer gegebenenfalls notwendigen Restauration.
Für den Fall, dass das Konsortium von Miteigentümern oder eines Miteigentümers infolge der Verletzung der Miteigentumsvorschriften einen Schaden erleidet, kann er den Richter bitten, den Urheber der Erkrankung zur Zahlung von Schadensersatz zu verurteilen.
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Von Lex Thielen, Rechtsanwalt am Gericht und Autor der Bücher "Die Berufe der Immobilien in Luxemburger Recht", Editions Larcier, 2010, "Der Mietvertrag", Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles über Immobilien" , Editions Promoculture / Larcier (1. Auflage 2015, 2. Auflage November 2016), "Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt" (Editions Promoculture / Larcier 2016) und "Baurecht in Luxemburg" (Editions Promoculture / Larcier Februar 2018).