Die Zwangsräumung des Mieters
Artikel vorgeschlagen von Lex Thielen, Rechtsanwalt am Gericht.
Falls der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Überlassung des gemieteten Hauses verweigert, kann der Vermieter vom Richter ermächtigt werden, den Mieter zu vertreiben. Das Gesetz vom 21. September 2006 über die Vermietung von Wohneigentum sieht besondere Regeln vor, und zwar sowohl für die gerichtliche Ermächtigung zum Ausschluss zum Schutz von Personen, die zur Umgehung verurteilt wurden, als auch für den Schutz ihrer Möbel.
A. Das Verfahren der Zwangsräumung
Das Verfahren vor dem Richter, um die Abschiebungsgenehmigung zu erhalten, hängt davon ab, ob der Mietvertrag aus persönlichen Gründen oder aus anderen Gründen beendet wurde. Beachten Sie in diesem Zusammenhang, dass der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben vom Vermieter angegeben werden muss.
1. Ausschluss bei Kündigung aus persönlichen Gründen
Es ist zu unterscheiden, ob der Mieter eine Verlängerung der Mietkündigungsfrist beantragt hat oder nicht.
a) Der Mieter hat keine Verlängerung der Mietkündigungsfrist beantragt
Wenn der Mieter nicht innerhalb von 3 Monaten nach Eingang der Kündigung des Mietverhältnisses aus persönlichen Gründen eine Verlängerung der Kündigungsfrist bis zur Friedensjustiz beantragt hat, kann der Vermieter diesen um eine Frist ersuchen Entscheidung zur Ermächtigung der Zwangsräumung des Mieters nach Ablauf der Widerrufsfrist von 6 Monaten. In diesem Fall schließt das Gesetz ausdrücklich die Möglichkeit der Beschwerde oder des Widerspruchs gegen die Entscheidung zur Zwangsräumung des Mieters aus.
Die Räumungsentscheidung des Richters muss mit der vom Gerichtsvollzieher auszuführenden Vollstreckungsformel eingereicht werden.
In diesem Fall kann der Mieter noch einen Antrag auf Aussetzung des Vollstreckungsbeschlusses stellen. Im Falle eines Antrags des Mieters auf einen solchen Aufenthalt muss die Räumung unbedingt spätestens 15 Monate nach Absendung des Kündigungsschreibens erfolgen.
b) Der Mieter hat eine Verlängerung der Kündigungsfrist beantragt
Wenn der Mieter die Verlängerung der Widerrufsfrist beim Friedensgericht beantragt hat, ist die Entscheidung, mit der die Verlängerung der Frist gewährt oder verweigert wird, nach Ablauf der Frist automatisch für die Räumung des Mieters vollstreckbar.
> die normale Frist von 6 Monaten für den Fall, dass die Verlängerung abgelehnt wird;
> die vom Richter verlängerte Frist, diese Frist darf jedoch auf keinen Fall den Ablauf der ersten Frist von 6 Monaten um 12 Monate überschreiten.
Nach Ablauf der Kündigungsfrist kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher anweisen, den Mieter zwangsweise zu vertreiben, wenn er die Räumlichkeiten auf der Grundlage der Expedition noch nicht ohne weiteren Antrag an die Friedensjustiz freigegeben hat die Entscheidung des Richters, der die Verlängerung gewährt oder ablehnt.
Wenn der Mieter einen Antrag auf Verlängerung der Widerrufsfrist gestellt hat, kann er keine Aussetzung des Vollzugs der Räumung mehr beantragen.
2. Ausschluss in anderen Fällen der Kündigung des Mietverhältnisses
Wenn die Kündigung des Mietverhältnisses aus Verschulden des Vermieters, aus schwerwiegenden und legitimen Gründen oder in gegenseitigem Einvernehmen erfolgte, fallen wir in das Gewohnheitsrecht, da das Mietvertragsrecht für den Wohnbereich keine besonderen Regeln vorschreibt in diesen Hypothesen.
In diesem Fall ist Artikel 3 Absatz 3 der neuen Zivilprozessordnung anwendbar. Diese Bestimmung sieht vor, dass die Friedensjustiz zuständig ist, um "alle Streitigkeiten zwischen Vermietern und Pächtern in Bezug auf das Bestehen und die Ausführung von Pachtverträgen sowie von Ansprüchen auf Entschädigung von Besatzungsmitgliedern zu kennen Ausweisung von Orten, die ohne Recht besetzt sind, unabhängig davon, ob ein Konvent abgeschlossen wurde oder nicht. "
In diesen Fällen ist die Entscheidung des Richters, die die Beendigung des Mietverhältnisses gewährt, nicht zwingend für die Zwangsräumung des Mieters. Wenn keine besondere Bestimmung vorliegt, wird der Mieter, dessen Mietvertrag aus einem anderen Grund als dem persönlichen Bedarf gekündigt wurde, nach Ablauf der Widerrufsfrist als Inhaber ohne Recht oder Titel angesehen, und der Vermieter muss den Richter nebenan fragen die Kündigung des Mietvertrages, ausdrücklich die Ermächtigung des Richters zur Durchführung der Zwangsräumung. Normalerweise werden die beiden Anträge zusammen vorgelegt, aber nichts hindert den Vermieter daran, den Richter gesondert für die Kündigung und die Zwangsräumung zu ergreifen.
3. Der Verlauf der Zwangsräumung
Sobald er über die gerichtliche Vollmacht verfügt, die den vollstreckbaren Titel trägt, muss der Vermieter einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen, mit der Räumung fortzufahren.
Bevor die Räumung des Mieters oder des Insassen ohne Recht oder Titel erfolgen kann, muss der Gerichtsvollzieher diesem die Entscheidung über die Räumung vorlegen. Wir teilen die Ansicht einiger Autoren, dass nach den allgemeinen Rechtsgrundsätzen keine Vollstreckungsmaßnahme ergriffen werden kann, bevor der Titel, unter dem die Vollstreckung stattfindet, der Partei, gegen die die Vollstreckung erfolgt, mitgeteilt wurde welche Ausführung wird fortgesetzt 1.
Im Falle einer Ablehnung oder Abwesenheit des Mieters oder wenn die gemietete Wohnung gesperrt ist und das Schloss von einem Schlosser gebrochen werden muss, um betreten zu werden, muss der Gerichtsvollzieher auf den Mieter zurückgreifen öffentliche Kraft.
Beachten Sie, dass eine Räumung auch in den Wintermonaten oder bei schlechtem Wetter möglich ist. In Luxemburg ist diesbezüglich kein Verbot.
4. Der Aufenthalt der Räumung
In bestimmten Fällen kann ein zur Räumung verurteilter Mieter oder Bewohner ohne Recht oder Titel den Richter auffordern, die Vollstreckung der Zwangsräumung auszusetzen. Die Suspendierung allein verdient einen Artikel, und wir werden dies in einer zukünftigen Ausgabe tun. An dieser Stelle möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass es existiert.
B. Besondere Maßnahmen zum Schutz des persönlichen Eigentums von zum Verschwinden Verurteilten
Das Residential Tenancies Act enthält Bestimmungen über den Schutz des persönlichen Eigentums von Personen, die aus ihren Häusern vertrieben wurden.
1. Entfernung von Möbeln
Im Falle einer erzwungenen Räumung einer Person, die zum Verlassen der von ihr besetzten Orte verurteilt wurde, werden bewegliche Sachen an diesen Orten an den von dieser bestimmten Ort befördert. Die Kosten liegen in der Verantwortung der ausgewiesenen Person, die den Vorschuss leisten muss.
Wenn die ausgewiesene Person keinen Hinterlegungsort bestimmt oder die Beförderungskosten verweigert oder nicht vorantreiben kann, kann der für die Durchführung des Räumungsurteils verantwortliche Gerichtsvollzieher die Stadtverwaltung beantragen Ausweisungsort - daher die Gemeinde, in der die Wohnung, aus der die zur Umgehung verurteilte Person vertrieben wird, vertrieben wird -, um das bewegliche Eigentum in einem geeigneten Ort transportieren zu können, der von der Gemeinde zur Verfügung gestellt wird. Die Kosten werden von der vertriebenen Person getragen. In diesem Fall werden sie jedoch von der Gemeinde vorgezogen.
Unabhängig davon, ob die Hinterlegung an einem von der vertriebenen Person bestimmten Ort geleistet wird oder nicht, muss der Gerichtsvollzieher auf jeden Fall ein Protokoll erstellen, das den Bestand der beförderten Waren und eine zusammenfassende Beschreibung des Zustands enthält. Er gibt der Ausgeschlossenen eine Kopie des Protokolls und der betroffenen Stadtverwaltung ein weiteres.
2. Einzahlung in die Gemeinde
Wenn die Hinterlegung auf Antrag des Gerichtsvollziehers geleistet wird, das heißt in dem Fall, in dem sich die vertriebene Person nicht selbst benannt hat, wo Möbel transportiert werden sollen, die Gemeinde Der Ausweisungsort muss für die Aufbewahrung des persönlichen Eigentums der vertriebenen Personen an einem geeigneten Ort sorgen.
Die Gemeinde hat das Recht, verderbliche, ungesunde oder gefährliche Güter zu vernichten und die Einlagerung von Gütern zu verweigern, deren Konservierung Probleme oder ungewöhnliche Kosten verursachen würde.
Die Gemeinde kann auch die Hinterlegung von Möbeln mit der Zahlung einer von ihr zu erhebenden Gebühr beauftragen.
Sofern zwischen der Gemeinde und der vertriebenen Person nichts anderes vereinbart wurde - ein Übereinkommen, das dann schriftlich niedergelegt werden muss - muss die so gelagerte Ware innerhalb von 3 Monaten nach dem Datum der Hinterlegung gegen Zahlung der Transportkosten entfernt werden, die der / die Vormundschaftsberechtigte (n) gemeinsames Eigentum und reduzierte Einlagengebühren. Es steht der Gemeinde jedoch frei, auf die Zahlung solcher Gebühren und Abgaben an die vertriebene Person zu verzichten.
Nach Ablauf des Zeitraums von 3 Monaten sendet die Gemeinde per Einschreiben an die vertriebene Person eine Vorladung zum Rückzug ihres Eigentums. Wenn danach eine neue Frist von 3 Monaten verstrichen ist, ohne dass sich die vertriebene Person oder die streikende Partei der Gemeindeverwaltung gemeldet haben, kann sich die Gemeinde per Einschreiben an die vertriebene Person wenden der Beschlagnahmegruppe eine letzte Vorladung zur Rücknahme des Grundstücks innerhalb von 15 Tagen mit dem Hinweis, dass die Nichteinhaltung des Eigentums unwiderruflich unterstellt wird, dass sowohl die vertriebene Person als auch die streikende Partei den Anspruch aufgegeben haben die Lieferung von Lagergut. Die Gemeinde ist dann berechtigt, den Verkauf von Waren in der Verwahrstelle fortzusetzen, ansonsten anderweitig zu verfügen.
Die Kommune zieht vom Verkaufserlös die Transportkosten und die Anmeldegebühren ab, die sie vorgetragen hat oder wiedereingesetzt hat. Der Restbetrag wird an den Konsignationsfonds gezahlt. Der Eigentümer der Effekte und beweglichen Sachen oder seine Nachfolger können eine Zahlung für einen Zeitraum von zehn Jahren erhalten. Nach diesem Zeitraum wird dieser Betrag von der Gemeinde erworben.
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Von Lex Thielen, Rechtsanwalt am Gericht und Autor der Bücher "Die Berufe der Immobilien in Luxemburger Recht", Editions Larcier, 2010, "Der Mietvertrag", Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles über Immobilien" , Editions Promoculture / Larcier (1. Auflage 2015, 2. Auflage November 2016), "Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt" (Editions Promoculture / Larcier 2016) und "Baurecht in Luxemburg" (Editions Promoculture / Larcier Februar 2018). Dieser Artikel wurde bereits in der Ausgabe 81 - September 2012 von habiter.lu veröffentlicht und aktualisiert.
1 - Marc Thewes, Das neue Gesetz des Mietvertrags, ULC 2007, Nr. 235, unter Berufung auf ein Urteil des Kassationsgerichts vom 14. Juni 1956, Pasicrisie luxembourgeoise, Band 16, S. 16. 473
Veröffentlicht am 6. November 2018.