Die Vermietung
I. Definition
Colocation oder geteilte Vermietung, bezieht sich dieser Begriff auf die Anmietung desselben Immobilienobjekts durch mehrere Mieter, meistens für Wohnzwecke. Paradoxerweise weiß jeder, was Colocation ist, aber er wird in keinem luxemburgischen Text definiert.
Der Mitbewohner kann sowohl Wohnungen oder Büros als auch andere Teile eines gemieteten Gebäudes betreffen. Wenn es sich um Wohnraum handelt, fällt es grundsätzlich unter das geänderte Gesetz vom 21. September 2006 über die Vermietung von Wohnraum.
Ursprünglich war die einzige Form der Colocation, die legal existierte, der Abschluss eines Mietvertrags, der allen Mietern beim Vermieter gemeinsam war. Es ist heute noch das häufigste. Ein solcher Mietvertrag enthält normalerweise eine Solidaritätsklausel zugunsten des Leasinggebers.
Mit der Praxis und dem Aufkommen der gemeinsamen Vermietung eines Hauses zwischen Fremden haben die Vermieter die Rechtsformen der Mitbewohner diversifiziert. Wir finden nun die Möglichkeit, dass der Eigentümer mit jedem Mitbewohner einen Pachtvertrag unterschreibt. Der Mietvertrag muss in diesem Fall die Erwähnung des privaten Raums jedes Mitbewohners und der Gemeinschaftsräume enthalten.
Es ist auch möglich, dass der Mitbewohner nicht vom Vermieter gewährt wird, sondern von seinem Mieter, der die verschiedenen Räume des Mietobjekts in Colocation untervermietet. Sofern im Mietvertrag nichts anderes festgelegt ist, bedarf die Untervermietung nicht der Genehmigung des Leasinggebers. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass der Eigentümer eine Klausel einfügt, die die Möglichkeit der Untervermietung der Räumlichkeiten verbietet oder deren Genehmigung unterbreitet.
Das Fehlen spezifischer Colocation-Gesetze steht dem Abschluss eines solchen Mietvertrags mit mehreren Mietern nicht entgegen. Es gibt jedoch Besonderheiten in Bezug auf diese Art der Vermietung, die im Folgenden erläutert werden sollten.
II. Die Ausführung des Mietvertrages während des Mitbewohners
A. Zahlung von Mieten und Gebühren
Wenn die Mitbewohner einen gemeinsamen Pachtvertrag mit einer Solidaritätsklausel unterzeichnet haben, ist die Mietschuld unteilbar und sie haften daher für die gesamte Miete. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Gesamtmiete von jedem von ihnen beanspruchen kann. Diese Solidarität ist für ihn besonders interessant, wenn einer der Teilnehmer defekt ist. Die anderen Mitbewohner können sich dann gegen diesen Standard-Mitbewohner wenden.
Bei Fehlen einer Solidaritäts- oder Unteilbarkeitsklausel haftet jeder Mitbewohner nur für seinen Mietanteil.
Dasselbe gilt, wenn jeder Mitbewohner einen separaten Mietvertrag mit dem Eigentümer unterzeichnet hat. Wenn einer der Mitbewohner seine Miete nicht bezahlt, kann sich der Eigentümer in diesem Fall nicht gegen die anderen wenden, um diese Zahlung zu erhalten. Der Leasinggeber kann jedes Mietvertrag zu unterschiedlichen Bedingungen abschließen.
Im Falle eines gemeinsamen Vertrags teilen die Mitbewohner die Miete auf, während bei separaten Verträgen jeder Mitbewohner für die in seinem Mietvertrag angegebene Miete haftet.
In einem Untermietvertrag mit Mitbewohnern schuldet der Hauptmieter dem Vermieter die volle Miete. Bei einem Ausfall des Hauptmieters hat der Leasinggeber eine direkte Klage gegen jeden Untermieter, jedoch nur bis zu dem Preis des betreffenden Untermietverhältnisses. Auch hier ist die Situation anders, je nachdem, ob der Mieter eine Untermiete mit den Mitbewohnern geteilt hat oder ob er jedem Mitbewohner individuelle Untermietverträge erteilt hat.
B. Mietversicherung
In der Regel bittet der Vermieter den Mieter, eine Mietversicherung abzuschließen, die den Mieter gegen das Mietrisiko versichert.
Die Mietversicherung wird vom Vermieter auch für Personen verlangt, die in einer Gruppe vermieten. Die Umsetzung ist jedoch schwieriger. Es gibt verschiedene Lösungen.
Erstens kann einer der Mieter die Immobilie als Ganzes auf Kosten der Mitbewohner versichern, um die Kosten zu verteilen. Es besteht jedoch ein Risiko, wenn der versicherte Mieter die Wohnung verlässt. In diesem Fall muss der Abschluss einer neuen Versicherung erneut durchgeführt werden. Diese Lösung wird absolut nicht für Mitbewohner empfohlen, bei denen die Mieter regelmäßig wechseln.
Eine andere Lösung ist, dass jeder Mitbewohner seine eigene Mietversicherung abschließt. Der Nachteil dieser Lösung besteht in der Möglichkeit für die Versicherer, den Ball "zurückzukehren", um zu erfahren, wer verantwortlich ist, zum Nachteil des Eigentümers, der auf das Ende der Streitbeilegung zwischen den Versicherern warten muss, um seinen Schaden zu ersetzen. Daher ist es für den Leasinggeber wichtig, zu verlangen, dass alle Versicherungsverträge mit demselben Versicherer abgeschlossen werden.
Schließlich kann der Vermieter mit seinen Mitbewohnern vereinbaren, dass er für alle Mitbewohner eine Mietversicherung abschließt und dass diese jährliche Versicherungsgebühr mit jeder Mietzahlung eintreibbar ist.
C. Die Verantwortung der Mitbewohner
Die Mitbewohner haben mehrere Verpflichtungen, die in erster Linie die Miete und die Nebenkosten zu zahlen haben, aber auch "das gemietete Objekt als guten Vater zu verwenden, unter dem Druck, dass sie sich ihrer Verantwortung stellen.
Am Ende des Mietverhältnisses sind die Mitbewohner, außer bei normaler Abnutzung, in festem Zustand für den entstandenen Schaden verantwortlich. Sie können entlastet werden, indem sie nachweisen, dass die Verschlechterung auf die Tatsache eines Mitbewohners zurückzuführen ist.
Im Falle eines Anspruchs gilt Artikel 1734 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der sich auf die Hypothese mehrerer Mieter in einem Gebäude bezieht, auch für Mitbewohner.
Was der Vermieter oft ignoriert, ist, dass er möglicherweise auch für die Probleme eines Mitbewohners mit einem anderen Mitbewohner des Vermieters verantwortlich ist. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn einer von ihnen für Nachtlärm oder andere Belästigungen verantwortlich ist.
Bei Untervermietung an Mitbewohner haftet der Hauptmieter für Schäden, die sein Vermieter durch seine Untermieter verursacht.
Obwohl die Colocation kein eigenes Regime hat, kann der Leasinggeber aufgrund der Vertragsfreiheit die Ausführung des Leasingvertrags strenger gestalten, vorbehaltlich der zwingenden Bestimmungen des Gesetzes über das Leasingverhältnis zur Nutzung von Wohnung. Das Ende des Mietvertrags ist dagegen rechtlich komplexer.
III. Das Ende des Mietverhältnisses
A. Beendigung des Mietverhältnisses
Das Gesetz über die Vermietung von Wohngebäuden gilt grundsätzlich für Mitbewohner.
• Kündigung durch den Leasinggeber
Der Leasinggeber kann dieses Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen kündigen wie gegenüber einem einzelnen Mieter. Es ist jedoch erforderlich, bestimmte Situationen anzugeben.
Bei einem Mitbewohner mit einem einzigen Mietvertrag, der allen Mitbewohnern gemeinsam ist, muss der Leasinggeber seine Kündigung an jeden Mitbewohner senden. Wenn der Vertrag eine Solidaritätsklausel enthält, hat die Benachrichtigung an alle eine Ausnahme.
Wenn der Mitbewohner durch Einzelmietverträge gewährt wurde, muss die Kündigung jedes Mitbewohners an den betreffenden Mitbewohner gesendet werden. Der Leasinggeber kann jedoch gegebenenfalls auch eine bestimmte Mitbewohnungsmiete kündigen und die anderen beibehalten.
Im Falle einer Untermietunterkunft muss der Vermieter die Kündigung an den Hauptmieter richten und nicht an die Untermieter.
• Kündigung durch einen oder mehrere Mitbewohner
Die Kündigung des Mietverhältnisses kann auch von einem oder mehreren Mitbewohnern getroffen werden.
Die Kündigung des Mietvertrages durch alle Mitbewohner ist möglich und beendet das Mietverhältnis, wenn es gemäß dem geschlossenen Mietvertrag einschließlich der Einhaltung der Kündigungsfrist erfolgt.
Die Frage ist heikler, wenn nur einer der Mitbewohner beschließt, das Haus zu verlassen. In diesem Fall ist es wichtig, zwischen verschiedenen Formen der Kolokation zu unterscheiden.
Bei Vorhandensein eines einzigen Mietvertrages für alle Mitbewohner wird der Leasinggeber bei jeder Abreise oder Ankunft gezwungen sein, eine Änderung zur Änderung der Parteien des Mietvertrags vorzunehmen.
Bei einem Pachtvertrag, der allen Mitbewohnern gemeinsam mit einer Solidaritätsklausel beiliegt, bleibt der Mieter, der den Pachtvertrag kündigt, weiterhin für Miete und Gebühren fällig, nicht nur vor seiner Abreise, sondern auch danach.
Der scheidende Mitmieter haftet dem Vermieter daher für Miete und Gebühren, auch wenn er nicht mehr in der Wohnung wohnt. Er haftet auch für Schäden bei Wohnraumverschlechterung. Der Mitbewohner kann immer versuchen, einen Vertrag mit dem Vermieter abzuschließen und ihn seiner Solidarität zu entziehen.
In Ermangelung einer Solidaritätsklausel beendet der Mitbewohner, der den Mietvertrag kündigt, seine Verpflichtung gegenüber dem Leasinggeber. Die vertraglich vereinbarte Miete wird auf die übrigen Mitbewohner aufgeteilt. Im Prinzip finden die Parteien einen anderen Mitbewohner.
Bei mehreren Mietverträgen hat dagegen der Austritt eines Mitbewohners keinen Einfluss auf die Situation der anderen. Diese Lösung ist besonders interessant im Zusammenhang mit einer gemeinsamen Vermietung von Fremden.
Dasselbe gilt für die Hypothese einer Untervermietung, bei der der Austritt eines der Untermieter kein besonderes Problem darstellt. Das Ausscheiden des Hauptmieters führt jedoch zu weiteren Komplikationen, da die Kündigung des Hauptmietvertrags automatisch zum Erlöschen der Untermietverträge führt. Untermieter werden gezwungen sein, die Wohnung zu verlassen oder direkt mit dem Vermieter einen Mietvertrag zu unterzeichnen. Verbleiben ein oder mehrere Untermieter in den Räumlichkeiten, haftet der Hauptmieter weiterhin für die Belegungsentschädigung.
B. Die Mietgarantie und die Kaution
Das Ende des Mietvertrages geht in der Regel mit dem Ende der Beziehungen zwischen den Parteien und somit der Rückerstattung der Mietgarantie und dem Ende der Bürgschaftsverpflichtung einher.
Die Mietgarantie soll die Zahlung von Mieten, Mietgebühren und etwaigen Schäden an den gemieteten Räumlichkeiten garantieren. Es kann viele Formen annehmen und wird nach Ablauf des Mietvertrages vorbehaltlich der vom Mieter geschuldeten Beträge zurückgegeben.
Keine Bestimmung regelt den Fall des vorzeitigen Abzugs eines Mieters vor Ablauf des Mietvertrages. Entgegen der Annahme eines Einzelvertrages ist der Vermieter daher nicht verpflichtet, einen Teil der Mietbürgschaft an den ausgehenden Mitbewohner zurückzugeben, wenn es sich um einen gewöhnlichen Mietvertrag handelt.
Dieser Mitbewohner sollte versuchen, mit anderen Mitbewohnern oder mit dem Eigentümer zu vereinbaren. Wurde die Mietkaution auf den Namen des ausscheidenden Mitbewohners festgelegt, muss er von den übrigen Mitbewohnern wiederhergestellt werden.
Eigentümer verlangen oft eine Kaution, wenn der Mieter nicht über ausreichende Mittel verfügt. Die Kaution ist ein Nebenrecht, das dem Schicksal des Auftraggebers folgt. Im Falle der Solidarität zwischen den Mitbewohnern wird die Bürgschaft auf dieselbe Weise wie der von ihnen garantierte Mieter gehalten, das heißt, auch wenn er das Gehäuse verlässt. Andererseits ist es möglich, die Verpflichtungen der Bürgschaft vertraglich einzuschränken, indem sie in Betracht zieht, dass sie nur für eine bestimmte Zeit oder einen bestimmten Anteil gegeben werden.
Ohne Solidarität zwischen den Mitbewohnern wird die Verbindung eines Mitbewohners zu den Bedingungen des gewöhnlichen Rechts gehalten, dh nur für den Anteil des Mieters, den er befürwortet.
Colocation ist derzeit rechtlich schwer zu verstehen, da keine spezifischen Rechtsvorschriften vorliegen. In einem Land, in dem sich diese Art von Wohnungen rasch ausbreitet, ist es ratsam, ein besonderes System dafür zu schaffen, um die Rechtssicherheit aller betroffenen Parteien zu gewährleisten.
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Von Lex Thielen, Rechtsanwalt am Gericht und Autor der Bücher "Die Berufe der Immobilien in Luxemburger Recht", Editions Larcier, 2010, "Der Mietvertrag", Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles über Immobilien" , Editions Promoculture / Larcier (1. Auflage 2015, 2. Auflage November 2016) und "Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt" Editions Promoculture / Larcier 2016.