[Der Experte] Miteigentum: das Mandat des Treuhänders
07 MAI 2019 | VON UNSEREM IMMOBILIEN-EXPERTEN LEX THIELEN, GERICHTSANWALT
Nach dem geänderten Gesetz vom 16. Mai 1975 über den Miteigentumsstatus von Gebäuden sind Miteigentümer verpflichtet, von einem Treuhänder vertreten und verwaltet zu werden. Wir werden im Folgenden einige der wichtigsten Aspekte des Mandats dieses Treuhänders analysieren, nämlich seine Ernennung und seine Vergütung sowie die Art, Dauer und das Ende seines Mandats. Ihre Aufgaben, die Verantwortung für ihre Verwaltung und den Umfang der Entlastung werden später in gesonderten Artikeln untersucht.
Art des Vertrages
Der Vertrag, der den Treuhänder an das Syndikat der Miteigentümer bindet, ist ein Mandatsvertrag. Es impliziert eine Befugnis, den Auftraggeber zu binden ; Wenn der Agent (in diesem Fall der Treuhänder) im Namen und im Namen seines Auftraggebers - des Syndikats der Miteigentümer - einen Vertrag mit einem Dritten abschließt, soll dieser Vertrag direkt zwischen diesem Dritten und dem Auftraggeber abgeschlossen werden.
Das Mandat ist ein "intuitu personae" -Vertrag, dh aufgrund der persönlichen Qualitäten der anderen Partei geschlossen. Dies bedeutet, dass der Treuhänder seine Mission persönlich ausführen muss. Es kann daher in seiner Funktion nicht ersetzt werden oder sein Mandat auch nur teilweise untervergeben. Aber er kann sich von einem seiner Agenten vertreten lassen.
Ernennung des Treuhänders
Außer in Ausnahmefällen, in denen ein Gerichtstreuhänder oder ein vorläufiger Verwalter ernannt wird, wird der Treuhänder von der Generalversammlung des Syndikats der Miteigentümer zwangsweise ernannt.
Die für die Ernennung des Treuhänders erforderliche Mehrheit ist die Mehrheit aller Miteigentümer, d. H. eine "absolute" Mehrheit. Diese Mehrheit macht 501 Tausendstel des gesamten Miteigentums aus und nicht nur 50% + 1 der Miteigentümer, die bei der Hauptversammlung anwesend oder vertreten sind.
Wird diese absolute Mehrheit jedoch nicht erreicht, wird eine neue Hauptversammlung einberufen, bei der eine Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer für seine Ernennung ausreicht, also eine "relative" oder "einfache" Mehrheit ohne Beschlussfähigkeitsvoraussetzung.
Kann die Generalversammlung bei einer einzigen Abstimmung über die Ernennung des Treuhänders und die Bedingungen seines Mandats abstimmen? Grundsätzlich kann jeder Beschluss, der auf der Tagesordnung der Hauptversammlung steht, nur einen Zweck haben. Darüber hinaus muss die Entscheidung über die Ernennung des Liquidators mit absoluter Mehrheit getroffen werden Sein Mandat und insbesondere seine Vergütung werden mit relativer Mehrheit festgelegt.
Außer in Ausnahmefällen wird eine einzige Stimme über die Ernennung des Treuhänders gemäß den Bestimmungen seines Vertrages jedoch von den Richtern im Streitfall grundsätzlich als gültig anerkannt, sofern die einzige Stimme die höchste der beiden erforderlichen Mehrheiten erreicht. , nämlich die absolute Mehrheit.
Beginn des Mandats
Das Mandat zum Leben zu erwecken, setzt die Akzeptanz beider Beteiligten voraus. Ein Schreiben ist nicht erforderlich, um diesen Vertrag hervorzubringen. Der Treuhänder wird unverzüglich und automatisch ernannt, sobald eine der Parteien das Angebot der anderen angenommen hat. Die physische Unterzeichnung des Vertrages stellt nur die Formalisierung des Vertrages dar und berührt weder das Bestehen noch den Beginn des Mandats.
Das Mandat des Treuhänders beginnt daher:
> zu dem Zeitpunkt, als sich die Hauptversammlung in den für den Treuhänder erforderlichen Mehrheitsverhältnissen durch eine positive Abstimmung äußerte, wenn die Abstimmung ein Angebot des Treuhänders betraf;
> wenn der Treuhänder das von der Hauptversammlung vorgeschlagene Mandat angenommen hat, wenn diese in den für einen Treuhänder, der kein vorheriges Angebot gemacht hat, erforderlichen Mehrheitsbedingungen entschieden hat oder wenn die Hauptversammlung Das Gericht entschied zu Gunsten anderer als der vom Treuhänder vorgeschlagenen Bedingungen.
Die Parteien können jedoch einvernehmlich vereinbaren, den Zeitpunkt der Amtsübernahme des Treuhänders zu einem späteren Zeitpunkt zu verschieben. In diesem Fall wird die Amtszeit von diesem Zeitpunkt an gerechnet und nicht von der Abstimmung der Hauptversammlung oder der Annahme des Mandats durch den Treuhänder.
Auf der anderen Seite erscheint es uns trotz einer gegenteiligen Haltung einiger Autoren schwierig, dem Mandat einen rückwirkenden Charakter zu verleihen und seinen Beginn auf einen Termin vor der Generalversammlung festzulegen. Ist im Gegenteil eine Ratifizierung irregulärer Handlungen durch die Mitgliederversammlung aufgrund eines zunächst ungültigen Mandats des Treuhänders möglich, so kann ein Beschluss der Mitgliederversammlung nicht den Zeitpunkt des Eintritts in die Funktion des Treuhänders an a festsetzen Datum vor seiner regelmäßigen Ernennung.
Amtszeit
Die Amtszeit des Treuhänders darf 3 Jahre nicht überschreiten. Es ist wichtig zu beachten, dass ein von der Generalversammlung für eine Dauer von mehr als 3 Jahren erteiltes Mandat nicht null ist. Nur das Mandat endet automatisch an dem Tag, an dem der Zeitraum von 3 Jahren abgelaufen ist.
Mit Ablauf der Amtszeit wird der Treuhänder grundsätzlich abberufen und hat kein Mandat mehr. Das Gesetz vom 16. Mai 1975 erlaubt es ihm jedoch, alle Erhaltungshandlungen im Interesse der Gewerkschaft durchzuführen, solange sein Mandat nicht erneuert oder ein neuer Treuhänder ernannt wurde, und die Hauptversammlung zur Besetzung der vakanten Stelle.
Das Mandat des Treuhänders kann nicht stillschweigend verlängert werden. Das Gesetz über das Miteigentum ist formal. Eine Abstimmung der Hauptversammlung ist erforderlich, um die Mehrheitsanforderungen für die Wiedereinsetzung des Treuhänders zu erfüllen. Eine stillschweigende Verlängerungsklausel im Treuhandvertrag wäre nichtig.
Das Mandat kann jedoch verlängert werden, und diese Verlängerung kann für aufeinanderfolgende Zeiträume von bis zu 3 Jahren auf unbestimmte Zeit wiederholt werden. Die Erneuerung muss jedoch jedes Mal von der Hauptversammlung neu beschlossen werden, die in diesem Fall vorbehaltlich der Zustimmung des Treuhänders auch die Vertragsbedingungen ändern kann.
Vergütung des Treuhänders
Nach Artikel 1986 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist das Mandat grundsätzlich frei, sofern nichts anderes vereinbart ist. Es ist daher erforderlich, dass vor der Annahme des Mandats eine Vereinbarung des Treuhänders und der Vereinigung der Miteigentümer darüber besteht, dass es sich um ein vergütetes Mandat handelt, und dass auch dessen Höhe sowie vorzugsweise angegeben werden müssen die Leistungen, auf die sich diese Vergütung bezieht.
Diese Angaben zur Vergütung des Treuhänders sind nicht für die Gültigkeit des Vertrages selbst, sondern für den Anspruch des Treuhänders auf Honorare erforderlich.
Müssen also Sonderleistungen getrennt von gesetzlichen Aufträgen in Rechnung gestellt werden, muss dies im Vertrag ausdrücklich vorgesehen werden. Andernfalls kann dem Treuhänder die Zahlung dieser Nachträge verweigert werden, es sei denn, das Syndikat der Miteigentümer akzeptiert sie a posteriori. Gleiches gilt für die Indexierung seiner Gebühren, die nicht erfolgen kann, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart wird.
Pflichten des Treuhänders
Der Treuhänder hat im Rahmen seines Mandats bestimmte Verpflichtungen zu erfüllen. Insbesondere ist er verpflichtet, über das Miteigentum zu beraten. Diese Beratungspflicht beinhaltet zum einen eine gute Kenntnis der geltenden Gesetzgebung und der verschiedenen rechtlichen Verpflichtungen, denen das Miteigentum unterliegt. Beispiele für Beratungspflichten sind die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen an Versicherung und Sicherheit, z. B. hinsichtlich der Anforderungen an Aufzüge, oder die örtliche Regelung des Wohnorts. Lage des Gebäudes.
Als Treuhänder hat der Treuhänder der Hauptversammlung auch über die Erfüllung seiner Aufgaben Bericht zu erstatten. Diese Rechenschaftspflicht betrifft nicht nur die finanzielle Verwaltung des Miteigentums, sondern alle Handlungen, die in Ausübung seiner Funktion vorgenommen werden.
Grenzen der Befugnisse des Treuhänders
Es ist wichtig zu wissen, dass die Befugnisse des Treuhänders einerseits durch die gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen und andererseits durch den Bestimmungsort der Gebäudeteile begrenzt sind.
Somit übt der Treuhänder alle Befugnisse aus, jedoch nur die Befugnisse, die ihm durch die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen, durch die Miteigentumsbestimmungen und durch die Hauptversammlung der Miteigentümer übertragen wurden. Als Agent kann er nicht über sein Mandat hinausgehen.
Darüber hinaus ist der Treuhänder nur für die gemeinsamen Gebäudeteile zuständig. Er muss sich nicht in die Verwaltung der privaten Teile einmischen. Ansonsten nur, wenn die gemeinsamen Elemente von Schäden betroffen sind, die von einem privaten Gebäudeteil ausgehen oder diesen betreffen.
Schließlich kann der Treuhänder in keiner Weise in die Befugnisse der Hauptversammlung eingreifen. Sie kann die Vollstreckung eines Beschlusses der Hauptversammlung nicht ablehnen, da sie weder deren Zweckmäßigkeit noch Ordnungsmäßigkeit beurteilen muss, es sei denn, sie warnt die Hauptversammlung vor einer möglichen Unregelmäßigkeit.
In diesem Zusammenhang ist auf einen offensichtlichen Widerspruch zwischen der Verpflichtung des Treuhänders zur Einhaltung der Miteigentumsbestimmungen und seiner Verpflichtung zur Umsetzung der Beschlüsse der Versammlung hinzuweisen. in der Regel, wenn eine solche Entscheidung gegen die Miteigentumsbestimmungen verstößt. In diesem Fall muss der Treuhänder den Beschluss der Hauptversammlung ausführen. In der Tat sieht das Gesetz keine Befugnis der öffentlichen Hand vor, die Einhaltung der Bestimmungen über das Miteigentum zu überwachen. Er führt diese Mission im Auftrag des Syndikats der Miteigentümer als dessen Vertreter aus. Wenn sein Auftraggeber, also das Syndikat der Miteigentümer, beschließt, gegen seine eigenen Miteigentumsregeln zu verstoßen, muss der Treuhänder diese Entscheidung respektieren und ausführen.
Ende des Mandats
Das Mandat des Treuhänders kann auf verschiedene Arten enden.
1. Ablauf der Amtszeit
Der Ablauf der Amtszeit, über deren Dauer wir oben gesprochen haben, ist offensichtlich die übliche Art, die Aufgaben des Treuhänders zu kündigen.
2. Widerruf
Da das Mandat des Treuhänders ein "intuitu personae" -Vertrag ist, kann er jederzeit durch Beschluss der Hauptversammlung des Syndikats der Miteigentümer widerrufen werden, unabhängig davon, ob er bestellt wurde feste oder unbefristete Laufzeit.
Es besteht jedoch ein Unterschied zwischen dem Widerruf eines auf unbestimmte Zeit ernannten Treuhänders und dem eines befristeten Treuhänders hinsichtlich der möglichen finanziellen Folgen des Widerrufs eines solchen Mandats.
In der Tat, wenn das Syndikat der Miteigentümer seine Kündigung im Falle einer unbefristeten Amtszeit nicht zu rechtfertigen braucht und wegen dieser Vertragsverletzung nicht für Schäden haftbar gemacht werden kann - es sei denn, der Widerruf wäre ein Missbrauch of law - es ist anders, wenn das Mandat befristet ist. In diesem Fall kann der Treuhänder Schadensersatz verlangen, wenn der Widerruf nicht aus berechtigten Gründen gerechtfertigt ist, es liegt jedoch offensichtlich an ihm, sowohl die Unangemessenheit des Widerrufs als auch den erlittenen Schaden nachzuweisen.
3. Rücktritt
Dann gibt es den Rücktritt des Treuhänders. Ebenso wie der Auftraggeber das Recht hat, den Bevollmächtigten abzuberufen, kann dieser das Mandat jederzeit durch Rücktritt einseitig kündigen. Dieser Rücktritt darf jedoch das Syndikat der Miteigentümer nicht missbrauchen oder beeinträchtigen.
Tritt der Treuhänder ohne triftigen Grund zurück und verletzt damit das Syndikat der Miteigentümer, so kann dieses Schadensersatz verlangen. Dies gilt auch für den Fall eines fristlosen Rücktritts, es sei denn, der Rücktritt ist durch ein schwerwiegendes Fehlverhalten des Syndikats der Miteigentümer gerechtfertigt.
4. Andere Fälle von Beendigung des Mandats
Ein weiterer Grund für die Beendigung des Mandats des Treuhänders ist der Wechsel des Treuhänders. Nach dem Gesetz vom 16. Mai 1975 erlöschen die Funktionen des Syndikums automatisch mit der Annahme seines Mandats durch einen von der Generalversammlung ernannten neuen Treuhänder.
Schließlich sind der Tod, die Liquidation, der Konkurs oder die Treuhandschaft des Treuhänders weitere Gründe für die Beendigung des Mandats sowie die Liquidation des Syndikats der Miteigentümer, z. B. aufgrund der Versammlung. Alle Grundstücke in der Hand ein und desselben Eigentümers.
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Von Lex Thielen, Rechtsanwalt am Gerichtshof und Autor der Bücher "Die Berufe des Immobilienrechts in Luxemburg", Editions Larcier, 2010, "Der Mietvertrag", Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles über Immobilien" , Editions Promoculture / Larcier (1. Auflage 2015, 2. Auflage November 2016), "Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt" und " Baurecht in Luxemburg "(Editions Promoculture / Larcier Februar 2018).