Verkauf des Gebäudes im zukünftigen Fertigstellungszustand: Abschlussgarantie und Geld-zurück-Garantie
Von Lex Thielen 1
Definition
Bei der Fertigstellungsgarantie und der Geld-zurück-Garantie handelt es sich um Banksicherheiten, die den Käufer eines Gebäudes im künftigen Fertigstellungszustand schützen sollen - was die Anzahlungen im Laufe der Arbeit zahlt. - gegen das Risiko, dass die Konstruktion aus Gründen, die dem Entwickler inhärent sind, nicht abgeschlossen wird.
Während die Fertigstellungsgarantie es dem Käufer ermöglicht, die Konstruktion abzuschließen, ohne dass ein höherer Preis von einem anderen Hersteller gezahlt werden muss, gewährleistet die Rückerstattungsgarantie die Rückgabe der Ware. Zahlungen im Falle der Kündigung des Vertrages wegen mangelnder Fertigstellung.
Geltungsbereich
Der Umfang dieser Garantieverpflichtung beschränkt sich auf den Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand.
Im Falle eines Terminkaufs spielt es keine Rolle, denn bei einem solchen Gebäudeverkauf zahlt der Käufer den Käufer in jedem Fall nur bei Lieferung des fertiggestellten Gebäudes.
Die Garantie der Fertigstellung oder Rückzahlung ist nicht erforderlich, wenn der betreffende Bau von Staat, Kommunen, öffentlichen Einrichtungen und Unternehmen durchgeführt wird, an denen diese Behörden eine Mehrheitsbeteiligung haben.
Sie ist auch nicht für den Bau eines Mehrfamilienhauses erforderlich, das von einem Einzelunternehmer erworben wurde.
Sie gilt darüber hinaus nicht für den Verkauf eines Gebäudes, das sich nicht in dem "Schutzbereich" befindet, der unter die Sondergesetze für den Verkauf von zu errichtenden Gebäuden fällt. Damit ein Gebäude Teil des Schutzgebiets sein kann, müssen drei Bedingungen erfüllt sein: Wenn es sich um ein Wohn- oder Geschäftshaus handelt, muss sich der Verkäufer den Befugnissen des Eigentümers der Arbeit vorbehalten haben und muss bezahlt werden, oder es muss eine Anzahlung geleistet werden noch vor Fertigstellung der Konstruktion. Ein Verkauf eines zu errichtenden Gebäudes, für das eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist, fällt nicht in den Geltungsbereich dieser besonderen Gesetzgebung, und daher unterliegt der Verkäufer auch nicht den Verpflichtung zur Abschlussgarantie oder Rückzahlungsgarantie.
Zwingende Natur
Aufgrund des besonderen Charakters des Vertrags über den Verkauf von zu errichtenden Gebäuden werden in der einschlägigen Gesetzgebung ausdrücklich bestimmte Hinweise aufgeführt, die unter dem Vorbehalt der Nichtigkeit des Vertrags erscheinen müssen. Im Falle eines Verkaufs im zukünftigen Fertigstellungszustand ist eine dieser obligatorischen Angaben die Garantie für die Fertigstellung oder die Garantie für die Rückerstattung der geleisteten Zahlungen bei Vertragsbeendigung.
Bei Nichtbeachtung der Verpflichtung zur Erwähnung dieser Garantie erlischt der Kaufvertrag im zukünftigen Zustand der Fertigstellung. Dies ist eine relative Nichtigkeit, die vom Käufer nur vor Abschluss der Arbeiten geltend gemacht werden kann.
Diese Verpflichtung ist von öffentlicher Ordnung und soll den Käufer schützen. Es kann daher auch dann nicht ausgeschlossen werden, wenn nach dem internationalen Privatrecht ein ausländisches Recht auf den Verkauf im künftigen Fertigstellungszustand anwendbar war.
Schließlich gilt nach Artikel 1601-5 des französischen Zivilgesetzbuches jeder Verzicht auf die gesetzliche Garantie als ungeschrieben.
Die Fertigstellungsgarantie begründet für den Verkäufer eine Ergebnispflicht. Dies ist auch der Fall, wenn freiwillig ein Gebäude vereinbart wurde, das nicht zum geschützten Bereich gehört.
Wahl zwischen Abschlussgarantie und Geld-zurück-Garantie
Die Wahl, welche der beiden Garantien er im Vertrag anbieten will, liegt allein beim Verkäufer. Während der Durchführung des Kaufvertrages können der Verkäufer und der Garantiegeber die Rückzahlungsgarantie durch die Abschlussgarantie ersetzen oder umgekehrt, sofern diese Option in der Zahlungserklärung vorgesehen ist. Verkauf; Darüber hinaus muss diese Substitution dem Käufer mitgeteilt werden, um Wirkungen zu erzeugen.
Form der Garantie
Die Vollständigkeits- oder Erstattungsgarantie muss von einer Bank oder einem Sparinstitut abgegeben werden.
Die Fertigstellungsgarantie hat die Form:
• oder eine Eröffnung eines Kredits, durch die derjenige, der damit einverstanden ist, verpflichtet ist, die für die Fertigstellung des Gebäudes erforderlichen Beträge dem Verkäufer vorzuziehen oder in seinem Namen zu zahlen, wobei diese Vereinbarung zu Gunsten des Erwerber oder Unterkäufer das Recht zur Durchsetzung;
Oder • eine Bürgschaftsvereinbarung, in der die Bürgschaft dem Käufer gemeinsam mit dem Verkäufer die Zahlung der für die Fertigstellung des Gebäudes erforderlichen Beträge zugestimmt.
Es wird darauf hingewiesen, dass die Fertigstellungsgarantie im Gegensatz zur Geld-zurück-Garantie einen unbestimmten Betrag umfasst, da im Voraus nicht kalkulierbar ist, wie viel die tatsächliche Fertigstellung der Konstruktion im Fall von kostet Zahlungsverzug des Veranstalters.
Die Rückzahlungsgarantie muss ihrerseits immer in Form einer Bürgschaftsvereinbarung sein, in der die Bürgschaft sich gegenüber dem Käufer zusammen mit dem Verkäufer verpflichtet, die vom Käufer geleisteten Zahlungen zurückzuerstatten der gütlichen oder gerichtlichen Lösung des Verkaufs wegen fehlender Fertigstellung des Gebäudes.
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme von Garantien
Die Umsetzung der Fertigstellungsgarantie kann nur wirksam werden, wenn der Verkäufer seiner Verpflichtung zur Fertigstellung der Konstruktion nicht nachkommt.
Die Garantie deckt alle Fälle ab, in denen der Verkäufer die Fertigstellung nicht gewährleisten kann, sei es aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, oder aufgrund von Fehlern, die von ihm oder von ihm geschuldeten Personen gemacht wurden. Daher muss die Garantie bei Konkurs, Diebstahl, Vertrauensbruch, Betrug oder Unterschlagung der zur Finanzierung des Bauvorhabens vorgesehenen Mittel zur Anwendung kommen. 2
Um von der Geld-zurück-Garantie zu profitieren, muss der Verkauf abgewickelt werden und die Auflösung muss darauf zurückzuführen sein, dass der Verkäufer die Verpflichtungen des Verkäufers nicht erfüllt. Fehler zu vervollständigen.
Sowohl die Abschlussgarantie als auch die Geld-zurück-Garantie geben dem Käufer ein direktes Recht gegenüber der Bank, die die Garantie gewährt hat. Der Käufer muss nicht zuerst zum Verkäufer gehen, muss aber offensichtlich die fehlende Fertigstellung nachweisen.
Automatischer Ersatz der Geld-zurück-Garantie für die Fertigstellungsgarantie
Die Geld-zurück-Garantie ersetzt automatisch die Fertigstellungsgarantie, wenn festgestellt wird, dass die Konstruktion nicht ausgeführt werden kann. Diese Nichtumsetzung muss aus materiellen oder rechtlichen Gründen erfolgen.
So wurde beschlossen, dass: "Die Erstattungsgarantie ersetzt gemäß Artikel 1601-4 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Vollendunggarantie nur dann automatisch, wenn festgestellt wird, dass der Bau nur aus wichtigen Gründen durchgeführt werden kann oder legal. Die Vorstellung von physischen oder rechtlichen Hindernissen für die Konstruktion ist restriktiv auszulegen. Daraus folgt, dass die Kündigung des Kaufvertrages im künftigen Fertigstellungszustand wegen eines Formfehlers auf Verlangen des Käufers nach dem Bau des Gebäudes erfolgte und somit tatsächlich erfolgte kein Hindernis darstellen, führt nicht dazu, dass die Rückzahlungsgarantie durch die Fertigstellungsgarantie ersetzt wird und der Käufer somit nicht die Möglichkeit hat, gegen den Bürgen eine Rückzahlungsklage zu stellen vom Verkäufer erhaltene Anzahlungen. " 3
Umfang und Grenzen der Fertigstellungsgarantie
Der Begriff "Fertigstellung der Immobilie" beschränkt sich nicht auf die Definition des Begriffs "Fertigstellung" in Artikel 1601-5 des Bürgerlichen Gesetzbuches bezüglich der Übertragung des Eigentums in Form von Terminverkäufen, sondern verweist auf die "vollständige" Fertigstellung, dh "alle Arbeiten, Installationen, Einrichtungen und Elemente des Gebäudes". 4
Diese vollständige Fertigstellung muss eine den vertraglichen Prognosen entsprechende Fertigstellung sein, die sich nicht auf die in Artikel 1601-6 des Bürgerlichen Gesetzbuchs definierte Fertigstellung (Ausführung der Arbeiten und Einbau der für die Verwendung des Systems wesentlichen Ausrüstungselemente) beschränkt Gebäude entsprechend seinem Zweck).
In einem Wohngebäude ist die vollständige Fertigstellung nicht nur für die privaten Bereiche, sondern auch für die öffentlichen Bereiche.
Obwohl die Fertigstellungsgarantie darauf abzielt, den Bau des Gebäudes abzuschließen, betrifft dies grundsätzlich nicht die Nichteinhaltung der vereinbarten Bauzeit, die Nichtkonformität oder die verschiedenen Konstruktionsfehler. es sei denn, sie sind wesentlicher Natur oder machen das Gebäude oder die Ausrüstung für die Nutzung unbrauchbar.
Ende der Garantie
Die Fertigstellungs- oder Erstattungsgarantie endet mit dem Abschlussbericht des Gebäudes.
Bei Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien wird der Abschluss der Sanierungsarbeiten von einem Sachverständigen bestätigt, der vom Richter ernannt wird, der den Antrag auf einstweilige Anordnung auf Antrag einer Partei oder der Garantenbank angerufen hat.
Durch den vom Käufer unterzeichneten Abschlussbericht erlischt die Garantie.
Beim Verkauf eines zu errichtenden Gebäudes, das ein Miteigentum darstellt, muss eingeräumt werden, dass die Bank an die Garantie der Fertigstellung der gemeinsamen Teile gebunden bleibt, bis alle Miteigentümer die Feststellung der Fertigstellung akzeptiert haben, auch wenn Einige von ihnen haben bereits die Feststellung der Fertigstellung unterzeichnet. Letztere können sich jedoch nicht mehr auf die Garantie in Bezug auf ihre Anteile verlassen, im Gegensatz zu denen der Käufer, die die Feststellung der Fertigstellung abgelehnt haben.
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1. Lex Thielen ist Rechtsanwalt am Gerichtshof und Autor der Bücher "Die Berufe der Immobilien in Luxemburger Recht", Editions Larcier, 2010, "Der Pachtvertrag", Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles über Immobilien", Editions Promoculture / Larcier (1. Auflage 2015, 2. Auflage November 2016) und "Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt" Editions Promoculture / Larcier 2016. Dieser Artikel wurde bereits in der Ausgabe 67 - Mai 2011 von habiter.lu veröffentlicht und wurde aktualisiert.
2 Elter und Schockweiler, op. zitiert, Nr. 253.
3. Luxemburger Berufungsgericht, 16. Februar 2000, Zivilurteil, Pasicrisie luxembourgeoise, t. 31, p. 239.
4. Elter und Schockweiler, Miteigentum und Verkauf von zu errichtenden Gebäuden, Nr. 253.