Die Verkaufsvereinbarung
von Lex Thielen 1
Definition der Verkaufsvereinbarung
Der Verkaufsvertrag einer Immobilie ist ein synallagmatisches Versprechen (ein Versprechen auf beiden Seiten, das zu gegenseitigen Verpflichtungen der Parteien führt), durch das sich eine Person verpflichtet, Immobilien an eine andere Person zu verkaufen, die sich verpflichtet zu einem festen Preis und unter bestimmten Bedingungen zu erwerben.
Tatsächlich entspricht der Begriff "Kompromiss" nicht der spezifischen rechtlichen Terminologie in diesem Bereich, da dieses Konzept im engeren Sinne die Konvention ist, mit der zwei Parteien die Lösung eines Rechtsstreits dem von der EU vorgesehenen Schiedsverfahren unterbreiten Artikel 1224 ff. Der neuen Zivilprozessordnung. Auch das Zivilgesetzbuch verwendet den Begriff "Verkaufsversprechen". Dieser Begriff ist jedoch, wie so oft, an der Öffentlichkeit und ein fester Bestandteil des rechtlichen Vokabulars für Immobilienverkäufe geworden.
Geltungsbereich
In Immobilien ist noch ein Verkaufsvertrag möglich, mit Ausnahme des Verkaufs eines zu errichtenden Gebäudes. Dies ist Gegenstand spezieller Gesetze, und das Zivilgesetzbuch schreibt vor, dass nur ein Vorbehaltsvertrag im Sinne von Artikel 1601-13 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dem Terminkaufvertrag oder dem Verkauf vorangehen kann. im zukünftigen Zustand der Fertigstellung. Jegliche andere Vereinbarung über die Reservierung eines zu errichtenden Gebäudes, wie etwa eine Verkaufsvereinbarung, ist nichtig.
Form- und Substanzbedingungen
Die Verkaufsvereinbarung unterliegt an sich keiner besonderen Förmlichkeit, und eine mündliche Vereinbarung kann grundsätzlich ausreichend sein. Aufgrund des Erfordernisses von Artikel 1341 des Bürgerlichen Gesetzbuches, einen Rechtsakt in Bezug auf eine Summe oder einen Wert oberhalb einer bestimmten Schwelle (derzeit auf 2.500 Euro festgelegt) schriftlich nachzuweisen, sind die Parteien in der Praxis jedoch verpflichtet, die Verordnung zu erlassen schriftlicher Kompromiss, um ihn im Notfall gegen die andere Partei nachweisen zu können.
Die inhaltlichen Bedingungen des Kaufvertrages sind dieselben wie für jeden Vertrag: Jede Partei muss über die Fähigkeit und die Befugnis verfügen, mit der beabsichtigten Transaktion fortzufahren, ihre Zustimmung muss frei sein, der Gegenstand muss festgelegt sein (sowohl die Immobilie als auch der Preis), und die Ursache des Verkaufs muss echt und rechtmäßig sein .
Nützlichkeit der Verkaufsvereinbarung
Was nützt der Verkaufsvertrag, wenn er bereits eine unwiderrufliche Kauf- und Verkaufsverpflichtung für die Parteien darstellt?
Der erste Grund ist die Verpflichtung, den Verkauf von Immobilien durch ein authentisches Instrument erfassen zu lassen. Zwar ist die notarielle Urkunde nicht erforderlich, damit der Verkauf zwischen den Parteien gültig ist. Der Gesetzgeber verpflichtet jedoch die Verpflichtung zu einer authentischen Handlung, um den Verkauf öffentlich und damit gegenüber Dritten zugänglich zu machen. Der Notar ist jedoch in der Regel nicht anwesend, wenn die Parteien sich auf die durchzuführende Immobilientransaktion einigen, und die Bestellung beim Notar kann einige Zeit in Anspruch nehmen, daher ist es für die Parteien wichtig Sobald sie beide ihre Zustimmung zum Verkauf gegeben haben, können sie ihre Zustimmung erteilen, um zu verhindern, dass die andere Partei beschädigt wird, bevor sie zum Notar geht.
Der zweite Grund ist die Möglichkeit, eine aufschiebende Bedingung für den Kompromiss zu schaffen.
Verdächtiger Zustand
Häufig beabsichtigt ein Teil der Parteien, in der Regel der Käufer, das Verkaufsgeschäft der vorherigen Erfüllung einer aufschiebenden Bedingung zu unterwerfen, bevor es zur Eigentumsübertragung verpflichtet wird. Meist handelt es sich dabei um die Vereinbarung einer Bank über ein Darlehen zur Finanzierung der Akquisition, es gibt jedoch andere Gründe, um eine Bedingung zu schaffen, z eine spezifische behördliche Genehmigung oder die Überprüfung des Zustands der Hypotheken auf den Immobilien.
Die Parteien legen häufig eine Frist fest, innerhalb derer die Partei, für die die Suspendierungsbedingung eingeführt wurde, dies tun muss, andernfalls verfällt der Kaufvertrag. Wenn keine Verzögerung vorgesehen ist, ist es dem Richter überlassen, wer von der Aufforderung zur Lösung des Kompromisses befasst wird, um zu überprüfen, ob sichergestellt ist, dass die Bedingung nicht erfüllt wird. 2 Die Parteien können auch auf die für die Erfüllung der Bedingung vorgesehene Frist verzichten; dieser Verzicht kann sogar stillschweigend sein; Der Nachweis einer solchen Fristverlängerung muss schriftlich nachgewiesen werden und kann nicht als Zeugenaussage vorgelegt werden. 3
Es ist darauf hinzuweisen, dass nach der vom Luxemburger Gerichtshof bestätigten Rechtsprechung der Käufer, der eine aufschiebende Bedingung eingeht, zur Verpflichtung verpflichtet ist, auf faire Weise zusammenzuarbeiten, damit die Bedingung erfüllt werden kann und er dies tun muss Es ist möglich, dass die Operation erfolgreich verläuft. 4
Sollte die aufschiebende Bedingung nicht erfüllt sein, verfällt der Kaufvertrag automatisch und führt zu keinen Effekten. Eine teilweise Erfüllung der Vorbedingung gilt nicht als Erfüllung der Bedingung, um den Verkauf wirksam zu machen; wurde festgestellt, dass , wenn die Bank ein Darlehen von weniger verpflichtet als unter dem Kaufvertrag angefordert wird , wird der Zustand nicht mehr als 5 erreicht.
Wenn die Suspensivbedingung aufgrund einer fehlerhaften Einstellung des Vertragspartners nicht erfüllt ist (z. B. stellt der Käufer keinen Kreditantrag vor, verspätet er es, der Bank die Unterlagen nicht rechtzeitig zur Verfügung zu stellen Die andere Partei hat das Recht, nach Ablauf der vorgeschriebenen Frist die Erfüllung des Vertrages zu verlangen, als ob die Bedingung erfüllt wäre.
Wenn der Käufer schließlich die Gewährung des Darlehens erhält, den Verkäufer jedoch nicht über die Erfüllung der Bedingung informiert, verschuldet der Verkäufer ein Verschulden, wenn er die Immobilie ohne vorherige Anfrage an eine andere Person verkauft das Schicksal des Darlehens des Käufers, sofern nicht eine solche Informationspflicht im Kompromiss vorgesehen ist. 6
Kann eine Partei eine Verkaufsvereinbarung stornieren?
Ja, unter bestimmten Bedingungen. Erstens können die Parteien in der Vereinbarung automatisch eine Auflösungsklausel vorsehen, falls eine der Parteien ihre Verpflichtung nicht erfüllt. Es sei darauf hingewiesen, dass die Ausführung einer solchen Klausel die Partei, die sie anrufen kann, nicht daran hindert, mit der Zwangsvollstreckung fortzufahren, wenn dies gewünscht wird.
In Ermangelung einer Resolutionsklausel und wenn sich die andere Partei einer gütlichen Entschließung widersetzt, muss eine Partei, die einen Kompromiss annullieren möchte, beim Richter eine gerichtliche Lösung beantragen. Dies gilt nicht nur für den Fall, dass eine der Parteien ihre Verpflichtungen nicht erfüllt, sondern beispielsweise auch, wenn ein Fehler in der Substanz der Sache vorliegt. So wurde der Kompromiss eines Erwerbers annulliert, der der Meinung war, ein Doppelhaus mit seitlichem Durchgang auf der anderen Seite zu kaufen, während das Grundstück neben dem Haus eine Baustelle des Verkäufers war, die den Bau eines Hauses erlaubte auch auf dieser Seite des Hauses. 7
Zeit zur Wiederholung
In der Verkaufsvereinbarung ist in der Regel ein Zeitraum vorgesehen, innerhalb dessen die authentische Kaufurkunde erlassen werden muss. Diese Verzögerung wird Wiederholungsverzögerung genannt. Sowohl die Dauer als auch der Ausgangspunkt können von den Parteien im Kompromiss frei festgelegt werden.
Wenn die Frist überschritten wird, ohne dass die Parteien vor den Notar gehen müssen, wird der Kompromiss nicht ungültig, es sei denn, er enthält eine rechtskräftige Auflösungsklausel. Nach Ablauf der Wiederholungsfrist kann jede der Parteien verlangen, dass die andere Partei den Kompromiss durchführt, und andernfalls den Richter auffordern, entweder die Vollstreckung oder die gerichtliche Kündigung des Verkaufs durchzusetzen oder -ci.
Garantieklauseln
Eine Strafklausel kann für die Nichtvollendung der Immobilientransaktion durch eine der Parteien vorgesehen werden. Der Zweck einer solchen Klausel besteht darin, von einer Vertragspartei einen Pauschalbetrag zu erheben, wenn sie ihre Zusage nicht einhält. Eine solche Strafklausel könnte auch vorgesehen sein, um die Wiederholungsfrist zu überschreiten.
Kompromisse können auch eine Abzugsklausel enthalten. Dies ermöglicht es einer der Parteien, vom Vertrag zurückzutreten, ohne ihn auszuführen, indem sie einen bestimmten Geldbetrag an die andere Partei bezahlt. Es sei darauf hingewiesen, dass, wenn letzterer eine Rücktrittsklausel akzeptiert hat, er sich nicht gegen die Geltendmachung dieser Klausel durch die andere Partei aussprechen kann und daher keine Zwangsvollstreckung verlangen kann.
Artikel 1590 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sieht ausdrücklich die Möglichkeit der Hinterlegung einer Kaution vor, die es jeder Partei erlaubt, sich von ihrer Verpflichtung zu trennen. Wenn der Käufer aufgibt, verliert er den Betrag, der als Anzahlung geleistet wird; wenn es der Verkäufer ist, muss er dem Käufer das Doppelte dieses Betrags zurückzahlen.
Schließlich ist auch eine Anzahlung zu erwarten, in der Praxis ist diese Annahme jedoch seltener. Sie hat jedoch den Vorteil, dass sie dem Verkäufer die Zahlung der fälligen Beträge nicht nur für die Zahlung des Preises, sondern gegebenenfalls auch im Rahmen einer Straf- oder einer Abzugsklausel - zumindest teilweise - garantiert. In Ermangelung einer gegenteiligen Klausel muss die Kaution zurückgegeben werden, falls eine vertraglich festgelegte Bedingung nicht erfüllt ist und der Kompromiss nichtig ist.
Ersatzklausel
Häufig sehen die Verkaufsvereinbarungen eine Ersatzklausel vor, die es dem Käufer ermöglicht, eine andere Person zu ersetzen, die letztendlich der Käufer der Immobilie ist. Eine solche Klausel ist gültig, aber die Ersetzung muss dem Verkäufer mitgeteilt werden. Es liegt auf der Hand, dass ohne eine solche Klausel ein Ersatz des Käufers nicht möglich ist, sofern der Verkäufer nicht zustimmt.
Auswirkungen der Verkaufsvereinbarung
Ein Verkaufsvertrag ist an sich ein echter Vertrag, der die Parteien bindet. Zwar ist der Kompromiss nicht der Kaufvertrag, sondern das Verkaufsversprechen ist laut Artikel 1589 des Bürgerlichen Gesetzbuches "verkaufsfähig", wenn sich die Parteien über den Gegenstand und den Preis einig sind. Sobald dieses gegenseitige Einverständnis verwirklicht ist, hat der Kompromiss die gleichen Auswirkungen wie der Verkauf selbst. Wenn sich eine der Parteien weigert, den Verkauf vor dem Notar zu formalisieren, kann die andere Partei die Vollstreckung beantragen. Da es sich bei dem Kompromiss jedoch nur um einen Verkauf, nicht um einen Verkauf handelt, können die Parteien darauf verzichten oder einvernehmlich davon abweichen, da die Bestimmung des Artikels 1589 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht öffentlich ist. .
Ist die Eigentumsübertragung zum Zeitpunkt des Kompromisses oder des authentischen Instruments?
Grundsätzlich erfolgt der Eigentumsübergang zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages zwischen den Parteien.
Wenn der Vertrag eine oder mehrere Präzedenzbedingungen vorsieht, wird die Eigentumsübertragung bis zur Erfüllung der letzten dieser Bedingungen ausgesetzt. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, erfolgt der Eigentumsübergang rückwirkend zum Datum des Kaufvertrages. Sind die Voraussetzungen jedoch nicht erfüllt, erlischt der Vertrag, der Käufer ist von seiner Verpflichtung befreit und es findet kein Eigentumsübergang statt.
Die Parteien können jedoch in der Verkaufsvereinbarung vorsehen, dass der Eigentumsübergang zu einem anderen Zeitpunkt stattfindet, z. B. bei der Unterzeichnung der Urkunde. In diesem Fall erfolgt der Eigentumsübergang zu dem im Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt. Im Falle von Schwierigkeiten bei der Auslegung des Kompromisses ist es Sache des Richters, den Willen der Parteien zu suchen.
Immobilien-Kommission
Sehr oft erfolgt der Verkauf über einen Immobilienmakler. Der Kaufvertrag sieht dann in der Regel die Provision des Immobilienmaklers und die Zahlungsbedingungen vor (z. B. direkte Einbehaltung der Provision des Verkaufspreises und Fortsetzung des Immobilienmaklers).
Was passiert, wenn der Verkäufer die Immobilie vor der Unterschrift an einen anderen Käufer verkauft?
Manchmal verkauft der Verkäufer nach Abschluss einer Kaufvereinbarung mit einem interessierten Käufer die Immobilie vor Unterzeichnung des authentischen Instruments mit dem ersten interessierten Käufer an eine andere Person, z. B. weil er die Zweitens einen besseren Preis. Dann stellt sich die Frage, welcher der beiden Käufer das Eigentum überträgt.
In diesem Fall wird dem Käufer in Treu und Glauben Vorrang eingeräumt, dessen Tat zuerst durch seine Einzahlung beim Mortgage Mortgage-Büro in Übereinstimmung mit den Gesetzen zur Landregistrierung abgeschrieben wurde. Es ist zu beachten, dass, wenn authentische Instrumente transkribiert werden können, dies für private Handlungen nicht möglich ist; Ein nicht authentischer Verkaufsvertrag kann nicht transkribiert werden, und ein notarieller Kaufvertrag hat daher immer Vorrang vor einem vorherigen privaten Verkaufsvertrag, auch wenn der Kompromiss eingetragen wurde und ein bestimmtes Datum hat.
Wenn die beiden Käufer eine authentische Urkunde geltend machen können, wird der Titel, der bis dato der erste ist, bevorzugt. Wenn keiner der Käufer sein Recht veröffentlicht hat, gilt die Präferenz für denjenigen, dessen Titel ein bestimmtes Datum erworben hat. Wenn beide Titel ein bestimmtes Datum haben - auch wenn die beiden nicht vorhanden sind -, ist das älteste Datum der andere.
In diesem Fall kann der Erstkäufer den Eigentumsübergang nicht mehr geltend machen, kann aber gegebenenfalls eine Strafklausel oder einen Schadensersatzanspruch des Verkäufers geltend machen.
Auf der anderen Seite kann der Käufer im Falle eines bösartigen Glaubens, d Wenn dem letzteren zum Zeitpunkt der Unterzeichnung seines eigenen Kompromisses die Priorität des Titels des ersten Käufers bekannt ist, geht die Rechtsprechung davon aus, dass ein Verschulden des zweiten Käufers vorliegt und er sich aus diesem Grund nicht auf ihn verlassen kann Profitieren Sie von den Regeln der Opponibilität der Landwerbung.
1 Lex Thielen ist Rechtsanwalt am Gericht und Autor der Bücher "Immobilienberufe im Luxemburger Recht", Editions Larcier, 2010, "Der Mietvertrag", Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles über Immobilien". , Editions Promoculture / Larcier (1. Auflage 2015, 2. Auflage November 2016) und "Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt" Editions Promoculture / Larcier 2016. Dieser Artikel wurde bereits in der Ausgabe 64 - Februar 2011 von habiter.lu veröffentlicht und wurde aktualisiert.
2 Kassationsgerichtshof (bürgerlich) 26. März 2009, Luxemburg Pasicrisie, Band 34, Nr. 4/2009, p. 407.
3 Berufungsgericht (bürgerlich) 12. Dezember 2007, Pasicrisie luxembourgeoise, Band 34, Nr. 3/2008, S. 1. 81.
4 Cour de cassation (bürgerlich) 14. Juli 2009, Luxemburg Pasicrisie, Band 34, Nr. 4/2009, p. 4.
5 Berufungsgericht 22. Oktober 2008, Informationsblatt der Rechtsanwaltskammer der Rechtsanwaltskammer für junge Leute (BIJ), 2009, p. 2.
6 Berufungsgericht 16. April 2008, BIJ 2009 p. 24.
7 Berufungsgericht 10. Dezember 2003, JurisNews Construction and Real Estate, vol. 1 Nr. 01/2007 p. 1.