Comment bien négocier le prix d’achat d’un logement ?
La question pourrait paraître saugrenue pour certains, surtout au Grand-Duché du Luxembourg où les prix de l’immobilier ne cessent de flamber. En 2018, les prix de vente ont augmenté comme jamais auparavant et cette tendance est loin de fléchir en 2019, comme le prouvent les derniers chiffres du STATEC[1]. Avec une demande largement supérieure à l’offre, les vendeurs se trouvent en position de force et négocier devient de plus en plus difficile. Faut-il pour autant renoncer à toute tentative de négociation lorsqu’on désire acquérir un bien ? Non, bien entendu, à condition de bien connaître les règles du jeu.
Étudiez le marché immobilier
La première démarche à entreprendre est de vous tenir informé sur le marché immobilier. Lorsque vous avez trouvé un bien qui vous plaît, analysez-le ainsi que son environnement selon plusieurs critères. Où le bien est-il localisé ? De quel type de bien s’agit-il ? Est-ce une habitation neuve ou ancienne ? Quelles sont ses spécificités ? En fonction des réponses, vous aurez déjà une idée de la marge de négociation dont vous pouvez disposer dans le cas d’une transaction.
La localisation. Même si les prix à la vente continuent de grimper au Grand-Duché, cela ne veut pas dire pour autant que tout est cher partout. De fortes disparités continuent à exister entre les régions et les communes en fonction de leur situation géographique et de leur accessibilité. Ainsi, les prix sont plus élevés dans le Centre et le Sud que dans le Nord où, mis à part les zones proches de l’autoroute du Nord, les connexions directes à la capitale sont plutôt rares. Pour donner un ordre de grandeur, les prix de vente moyens des appartements existants à Luxembourg-Ville et sa périphérie dépassaient les 7.000 €/m2 pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 alors que ceux-ci étaient inférieurs à 4.000 €/m2 dans les régions nordistes de Wiltz et Clervaux pour la même période[2].
Le type de bien que vous convoitez peut avoir également avoir une incidence. Plus le bien est demandé, plus votre marge de négociation sera faible. Ainsi, un bien neuf à la classe de performance énergétique plus élevée sera plus cher qu’un bien ancien. Du moins en principe, car cet écart se réduit dans les zones où la tension entre offre et demande est la plus élevée comme c’est le cas à Luxembourg-Ville. La surface habitable est également un critère important. Même si les prix de vente par mètre carré ont tendance à décroître avec la surface du logement, les appartements à 1 ou 2 chambres sont généralement plus recherchés que les autres.
Les spécificités du bien peuvent aussi jouer. Une maison ou un appartement sans cave ni parking aura forcément moins d’attrait. Il en sera de même si le bien nécessite d’importants travaux de rénovation. Moins le logement correspond aux critères de recherche de la plupart des ménages, plus votre marge de négociation sera grande.
Renseignez-vous sur le bien et faites preuve de bon sens
À présent que vous avez une idée un peu plus précise du marché immobilier, renseignez-vous pour savoir si le bien sur lequel vous avez jeté votre dévolu est en vente depuis longtemps. Si c’est le cas, peut-être est-ce dû à un prix trop élevé par rapport à la réalité du marché et vous avez dès lors toutes vos chances de pouvoir convaincre le vendeur de baisser son prix. Vous pouvez, le cas échéant, faire appel à un expert immobilier pour vous aider à formuler une offre réaliste.
Cela étant, faites preuve de bon sens. Tenter de négocier une baisse de 10 à 15% du prix initial - ce qui correspond à la moyenne nationale - est totalement contre-productif pour un bien situé à Luxembourg-Ville, surtout si son prix est justifié par rapport à l’état du marché. Votre négociation a peu de chance d’aboutir. Pire, vous risquez de vous disqualifier aux yeux du vendeur qui refusera toute transaction ultérieure avec vous. Lorsque vous faites une offre inférieure au prix d’annonce, pensez également aux arguments que vous allez avancer pour justifier votre attitude : rue trop bruyante, mauvaise exposition de la maison, électricité pas aux normes, plomberie défectueuse, etc. Au besoin, faites-vous aider par des professionnels qualifiés, surtout si des travaux de rénovation sont à prévoir.
Ne vous entêtez pas non plus ! Si le prix du bien est justifié par rapport à l’état du marché, s’il correspond à vos critères de recherche et si vous avez la capacité financière de l’acquérir aux conditions annoncées, ne perdez pas votre temps en vaines discussions. Le marché immobilier luxembourgeois est très dynamique pour le moment et tout se vend très vite, en particulier dans la capitale et aux alentours.
Retrouvez tous les conseils des experts ING.
[1] Le logement en chiffres au deuxième trimestre 2019, STATEC - Observatoire de l’Habitat, octobre 2019.
[2] Prix de vente et loyers des logements au Grand-Duché de Luxembourg, Observatoire de l’Habitat, édition 2019.