Faut-il renégocier ou racheter son prêt immobilier ?
Les taux de crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas. Ils continuent même de baisser. Mais faut-il pour autant prendre le risque de refinancer son prêt ? Est-ce vraiment une décision judicieuse dans tous les cas ? Pour vous aider à y voir plus clair, Marc Geib, Head of Lending & Companies chez ING, a accepté de se prêter au jeu des questions-réponses.
Quelles sont les indemnités prévues si je veux rembourser anticipativement mon prêt pour pouvoir le refinancer ?
Tout dépend de votre situation individuelle. Si vous avez contracté un prêt immobilier à un taux variable, vous pouvez le rembourser à tout moment sans aucune indemnité. Par contre, si vous avez contracté un prêt à un taux fixe, des indemnités sont à prévoir mais les choses ont changé depuis la transposition en droit luxembourgeois par la Loi du 23 décembre 2016 de la Directive européenne 2014/17/UE. Cette directive MCD (Mortgage Credit Directive) a pour objet les contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et permet notamment aux consommateurs de procéder plus facilement au remboursement anticipé de leur prêt à taux fixe[1].
Au Luxembourg, les indemnités dévolues à la banque en cas de remboursement anticipé d’un prêt à taux fixe ne peuvent pas excéder les 6 mois d’intérêts. Deux conditions doivent être néanmoins remplies. Vous devez avoir contracté un prêt en vue de l’acquisition d’un logement qui a servi d’habitation effective et principale pendant une période ininterrompue de deux ans au moins. Le remboursement anticipé ne peut pas dépasser le montant de 450.000 euros.
A partir de quand devient-il financièrement intéressant de refinancer son prêt ?
La réponse n’est pas simple car il faut prendre en considération les souhaits du client. Si le client préfère opter pour la sécurité et désire avoir une plus grande visibilité dans le paiement de ses mensualités, il peut très bien décider de refinancer son prêt à taux variable en prêt à taux fixe. Compte tenu de la situation des taux bas, la différence de taux peut être très minime, voire même inexistante, et le client est assuré de payer le même montant chaque mois pendant toute la durée du prêt, même si les taux devaient repartir à la hausse dans les années à venir.
Par contre, si le client souhaite renégocier ou racheter son prêt à taux fixe, il convient de faire une analyse en prenant en compte le gain en intérêts potentiel et le coût d’une éventuelle pénalité pour sortir du contrat de taux fixe. On recommande au client de prendre contact avec son chargé de relation pour l’aider dans cette démarche et trouver la solution la plus adaptée à son besoin.
Il n’est pas inutile de rappeler qu’il existe une solution intermédiaire entre le taux fixe et le taux variable : le taux fixe révisable. Vous conservez un taux fixe pendant une période déterminée (en général 3, 5 ou 10 ans) et à la fin de chaque période, vous décidez soit de continuer avec un taux fixe, soit de changer pour un taux variable jusqu’à la fin de la période suivante et ainsi de suite. L’avantage de ce taux est qu’il combine la sécurité du taux fixe et la flexibilité du taux variable. Vous jouez la protection pendant les premières périodes de votre contrat où les intérêts dus sont plus élevés et, à la fin de chaque période, vous profitez des éventuelles opportunités du marché : soit vous optez pour un taux variable si les taux d’intérêt ont tendance à diminuer à la fin de l’échéance, soit vous conservez un taux fixe si c’est l’inverse qui se produit.
Faut-il changer de banque pour renégocier ou racheter son prêt immobilier ?
Non. En principe, les règles du jeu restent les mêmes, quelle que soit la banque. Cela étant, dans l’intérêt du client, il vaut mieux que celui-ci prenne dans la mesure du possible la bonne décision dès le départ, au moment de contracter son emprunt initial. Et là le banquier a son rôle à jouer. Nous conseillons en général à nos clients de contracter un prêt à taux variable s’ils veulent acquérir un logement pour une période très limitée dans le temps et un prêt à taux fixe pour une durée plus longue.
Retrouvez tous les conseils des experts ING.
[1] Voir notre article Tout savoir sur la Fiche d’information standardisée européenne.