[L'expert] L'expulsion forcée du locataire
06 NOV. 2018 | PAR NOTRE EXPERT EN IMMOBILIER LEX THIELEN, AVOCAT A LA COUR
Au cas où le locataire refuse de libérer le logement loué à la fin du bail, le bailleur peut se faire autoriser par le juge à faire expulser le locataire. La loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit des règles particulières, tant pour l’autorisation judiciaire de pouvoir procéder à l’expulsion que pour la protection des personnes condamnées à déguerpir et la sauvegarde de leurs meubles.
A. La procédure du déguerpissement forcé
La procédure devant le juge pour obtenir l’autorisation d’expulsion diffère suivant que le bail a été résilié pour besoin personnel ou pour un autre motif. Rappelons dans ce contexte que le motif de la résiliation doit être indiqué par le bailleur dans la lettre de résiliation.
1. Expulsion en cas de résiliation pour besoin personnel
Il faut distinguer suivant que le locataire a demandé ou non une prolongation du délai de résiliation du bail.
a) Le locataire n’a pas demandé de prolongation du délai de résiliation du bail
Si le locataire n’a pas demandé, dans les 3 mois de l’avis de réception à la poste de la résiliation du bail pour besoin personnel, une prolongation du délai de résiliation au juge de paix, le bailleur peut demander à ce dernier une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’expiration du délai de résiliation qui est de 6 mois. Dans ce cas la loi exclut expressément la possibilité d’appel ou d’opposition contre la décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire.
La décision de déguerpissement du juge doit être revêtue de la formule exécutoire pour pouvoir être exécutée par l’huissier de justice.
Le locataire peut dans ce cas encore introduire une demande en sursis à l’exécution de la décision de déguerpissement. En cas de demande d’un tel sursis par le locataire, le déguerpissement doit impérativement avoir lieu au plus tard 15 mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation.
b) Le locataire a demandé une prolongation du délai de résiliation du bail
Si le locataire a demandé au juge de paix une prolongation du délai de résiliation, la décision qui accorde ou refuse la prolongation du délai vaut de plein droit titre exécutoire pour le déguerpissement du locataire après l’expiration du délai qui est :
> soit le délai normal de 6 mois en cas de décision de refus de la prolongation ;
> soit le délai tel qu’il a été prolongé par le juge, cette prolongation ne pouvant cependant en aucun cas dépasser de 12 mois la date d’expiration du délai initial de 6 mois.
Le délai de résiliation écoulé, le bailleur peut charger un huissier de justice de procéder à l’expulsion forcée du locataire si celui-ci n’a pas encore libéré les lieux, sans nouvelle demande au juge de paix, sur base de l’expédition de la décision du juge ayant accordé ou refusé la prolongation.
Notons encore que si le locataire a présenté une demande en prolongation du délai de résiliation, il ne pourra plus par après demander un sursis à l’exécution du déguerpissement.
2. Expulsion dans les autres cas de résiliation du bail
Si la résiliation du bail a été faite pour faute du bailleur, pour motif grave et légitime, ou encore d’un commun accord, nous retombons dans le droit commun car la loi sur le bail à usage d’habitation ne prescrit pas de règles spécifiques dans ces hypothèses.
En l’occurrence c’est l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile qui est applicable. Cette disposition prévoit que le juge de paix est compétent pour connaître « de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention. »
Dans ces cas, la décision du juge accordant la résiliation du bail ne vaut pas titre exécutoire pour le déguerpissement forcé du locataire. Faute de disposition spécifique, le locataire dont le bail a été résilié pour un autre motif que le besoin personnel est considéré à l’expiration du délai de résiliation comme un occupant sans droit ni titre, et le bailleur devra demander au juge, à côté de la résiliation du bail, expressément l’autorisation du juge pour procéder au déguerpissement forcé. D’habitude, les deux demandes sont présentées ensemble, mais rien n’empêcherait le bailleur à saisir le juge séparément pour la résiliation et le déguerpissement forcé.
3. Le déroulement de l’expulsion forcée
Une fois qu’il est en possession de l’autorisation judiciaire revêtue du titre exécutoire, le bailleur doit charger un huissier de justice de procéder à l’expulsion.
Avant de pouvoir procéder à l’expulsion du locataire ou de l’occupant sans droit ni titre, l’huissier de justice devra signifier la décision de déguerpissement à ce dernier. Nous partageons l’avis de certains auteurs selon lesquels, en vertu des principes généraux du droit, on ne peut procéder à aucun acte d’exécution avant que le titre sur base duquel l’exécution a lieu n’ait été notifié à la partie contre laquelle l’exécution est poursuivie1.
En cas de refus ou d’absence du locataire ou au cas où le logement loué est fermé à clé et qu’il est nécessaire de faire casser la serrure par un serrurier pour pouvoir y pénétrer, l’huissier de justice devra avoir recours à la force publique.
Signalons que l’expulsion est possible même pendant les mois d’hiver ou en cas de mauvaises conditions météorologiques, alors qu’aucune loi ne prévoit d’interdictions à cet égard au Luxembourg.
4. Le sursis à déguerpissement
Dans certains cas, un locataire ou occupant sans droit ni titre, condamné au déguerpissement, peut demander au juge un sursis à l’exécution de l’expulsion forcée. La question du sursis mérite à elle seule qu’on lui consacre un article, et nous le ferons dans une prochaine édition. Nous tenons toutefois à ce stade en signaler l’existence.
B. Les mesures spéciales pour la sauvegarde des biens meubles des personnes condamnées à déguerpir
La loi sur le bail à usage d’habitation prévoit certaines dispositions relatives à la sauvegarde des biens meubles des personnes qui sont expulsées de leur logement.
1. Enlèvement des meubles
Ainsi, en cas d’expulsion forcée d’une personne condamnée à déguerpir des lieux qu’elle occupe, les biens meubles qui se trouvent dans ces lieux sont transportés, au lieu que cette personne désigne. Les frais y relatifs sont à charge de la personne expulsée qui doit en faire l’avance.
Au cas où la personne expulsée ne désigne aucun lieu de dépôt, ou refuse ou encore n’est pas capable de faire l’avance des frais de transport, l’huissier chargé de l’exécution du jugement de déguerpissement peut demander à la commune du lieu d’expulsion – donc la commune où se trouve le logement dont est expulsé la personne condamnée à déguerpir – de pouvoir transporter les biens meubles dans un local approprié mis à disposition par la commune. Les frais restent à charge de la personne expulsée, mais dans ce cas ils sont avancés par la commune.
Que le dépôt se fasse dans un lieu désigné ou non par la personne expulsée, l’huissier de justice doit en tout état de cause dresser un procès-verbal qui contient l’inventaire des biens transportés ainsi que la description sommaire de leur état. Il remet une copie du procès-verbal à la personne expulsée et une autre à l’administration communale concernée.
2. Dépôt dans la commune
Au cas où le dépôt se fait à la demande de l’huissier de justice, c’est-à-dire au cas où la personne expulsée n’a pas désigné elle-même d’endroit où les meubles doivent être transportés, la commune du lieu d’expulsion doit prendre en charge, dans un local approprié, l’entreposage des biens meubles des personnes expulsées.
La commune a le droit de faire détruire les biens périssables, insalubres ou dangereux et de refuser d’entreposer des biens dont la conservation causerait des problèmes ou des frais anormaux.
La commune peut aussi assujettir le dépôt des meubles au paiement d’une redevance à fixer par elle.
Sauf convention contraire entre la commune et la personne expulsée – convention qui doit alors être faite par écrit - les biens ainsi entreposés doivent être retirés dans un délai de 3 mois à partir de la date du dépôt, contre paiement des frais de transport avancés par la commune et des redevances de dépôt redues. Il est toutefois loisible à la commune de renoncer à exiger de la personne expulsée le paiement de ces frais et redevances.
Après l’expiration du délai de 3 mois, la commune adresse, par lettre recommandée, à la personne expulsée une sommation de retirer ses biens. Si par la suite un nouveau délai de 3 mois s’est écoulé sans que ni la personne expulsée ni la partie saisissante ne se soient manifestées auprès de l’administration communale, la commune peut adresser, par lettre recommandée, à la personne expulsée et à la partie saisissante une ultime sommation de retirer les biens dans un délai de 15 jours, avec l’indication que, faute d’y obtempérer, il est présumé d’une manière irréfragable que tant la personne expulsée que la partie saisissante ont renoncé à réclamer la délivrance des biens entreposés. La commune est alors autorisée à procéder à la vente des biens se trouvant dans le local de dépôt, sinon à en disposer autrement.
La commune retient sur le produit de la vente les frais de transport et redevances de dépôt qu’elle a avancés ou qui lui sont redus. Le solde est versé à la caisse des consignations. Le propriétaire des effets et meubles ou ses ayants droit pourront en obtenir le versement pendant une période de dix ans. Passé ce délai, cette somme est acquise à la commune.
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Par Lex Thielen, Avocat à la Cour et auteur des livres « Les professions de l’immobilier en droit luxembourgeois », Editions Larcier, 2010, « Le contrat de bail », Editions Promoculture/Larcier 2013, « Tout savoir sur l’immobilier », Editions Promoculture/Larcier (1ère édition 2015, 2e édition novembre 2016), « Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt » (Editions Promoculture/Larcier 2016) et « Le droit de la construction au Luxembourg » (Editions Promoculture/Larcier février 2018). Le présent article a déjà été publié dans le numéro 81 – septembre 2012 de habiter.lu, et actualisé.
1 - Marc Thewes, Le Nouveau droit du bail, ULC 2007, n° 235, citant un arrêt de la Cour de cassation du 14 juin 1956, Pasicrisie luxembourgeoise, tome 16, p. 473
Publié le 6 novembre 2018.