[L'expert] Le règlement de copropriété
08 JANV. 2019 | PAR NOTRE EXPERT EN IMMOBILIER LEX THIELEN, AVOCAT A LA COUR
Le règlement de copropriété est un document extrêmement important dans le fonctionnement d’une copropriété. Nous allons dès lors lui consacrer la rubrique juridique de ce mois, afin d’en souligner les aspects les plus importants.
Caractère obligatoire
Tout immeuble soumis au statut de la copropriété doit obligatoirement être doté d’un règlement de copropriété. Ce caractère obligatoire résulte du fait qu’il est prévu par une disposition de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété qui est d’ordre public.
Un immeuble en copropriété dépourvu de règlement de copropriété garde néanmoins son statut et la loi de 1975 lui reste entièrement applicable. Cependant, dans ce cas, chaque copropriétaire, respectivement le syndic, pourra à tout moment demander l’établissement d’un règlement de copropriété.
Il est rare aujourd’hui qu’un immeuble en copropriété soit dépourvu de règlement de copropriété. Dans la plupart des cas, le règlement de copropriété précède la division en copropriété, alors qu’il s’agit le plus fréquemment d’une vente en état futur d’achèvement par un promoteur, ou d’un partage en copropriété entre des propriétaires indivis.
Objet
Le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et des parties communes (c’est-à-dire l’usage qui peut en être fait) ainsi que les conditions de leur jouissance. Il établit par ailleurs les règles relatives à l’administration des parties communes et fixe la quote-part des charges afférentes à chaque lot.
Le caractère impératif de la loi ne s’applique pas seulement à l’existence du règlement de copropriété, mais encore à son contenu qui doit être conforme à la loi.
Il en résulte que si un règlement de copropriété ne règle pas tous les aspects énumérés ci-avant, chaque copropriétaire a le droit de demander au juge d’ordonner au syndicat des copropriétaires de le compléter sur les points en question.
Limites du règlement de copropriété
Toute clause étrangère à l’objet du règlement de copropriété tel qu’il est défini ci-dessus est réputée non écrite, c'est-à-dire nulle.
Sont par ailleurs réputées non écrites toutes les clauses contraires aux articles de la loi de 1975 qui sont considérés comme impératifs par cette loi, comme p.ex. le droit pour le copropriétaire de disposer de son lot et de le grever de droits réels, la présomption de caractère mitoyen des cloisons ou murs séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, le nombre des voix et les majorités aux assemblées générales etc.
Il en est de même des dispositions du règlement de copropriété concernant les assemblées générales, le conseil syndical ou le syndic qui seraient contraires au règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les mesures d’exécution de la loi de 1975.
En outre, les dispositions du règlement de copropriété ne doivent pas être contraires au droit commun.
Restrictions aux droits des copropriétaires
Le règlement de copropriété ne saurait par ailleurs imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires sauf celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, comme elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Une telle disposition n’est pas nulle de plein droit, mais tout copropriétaire intéressé peut demander l’annulation d’une telle clause en prouvant son caractère abusif.
Ainsi, une clause interdisant de façon générale la tenue de n’importe quel animal domestique ne saurait se justifier par rapport à la destination de l’immeuble et devrait donc être déclarée nulle. Par contre, il en serait autrement si l’interdiction portait sur des animaux agressifs ou les « NAC »,c.-à-d. les nouveaux animaux de compagnie (reptiles, mygales, singes etc.).
Le copropriétaire a sur son lot tant un droit de disposition que de libre jouissance : il peut donc le donner en location. Une clause du règlement de copropriété ayant pour effet de restreindre le droit du copropriétaire de donner en location son lot devrait dès lors en principe être réputée non écrite. La jurisprudence admet néanmoins dans certains cas la validité de telles clauses au regard de la destination de l’immeuble.
Ces clauses restrictives sont cependant toujours d’interprétation stricte et doivent s’apprécier in concreto, le juge devant rechercher en fonction de chaque situation particulière si la destination de l’immeuble justifie ou non la clause de restriction contenue dans le règlement de copropriété.
Ainsi, la jurisprudence a accepté la clause d’habitation bourgeoise, qui interdit ou restreint l’exercice d’une activité professionnelle dans l’immeuble ; une telle clause est licite car elle a pour objet la préservation de la destination de l’immeuble.
Etablissement du règlement de copropriété
En cas de construction d’un immeuble en copropriété par un promoteur, ce dernier fait en principe établir un règlement de copropriété avant la vente, et chaque copropriétaire y acquiesce à la signature de l’acte.
Dans les copropriétés où il n’existe pas de règlement de copropriété, le syndicat doit établir et faire publier un règlement de copropriété. La majorité nécessaire pour l’adoption est la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix (majorité absolue renforcée).
A défaut par l’assemblée générale d’adopter le règlement de copropriété à la majorité requise, tout copropriétaire peut demander au tribunal civil du lieu de situation de l’immeuble de procéder à son établissement.
Si la rédaction du règlement de copropriété ne doit en principe pas nécessairement se faire par un notaire pour être juridiquement valable et s’imposer aux copropriétaires après son adoption par l’assemblée générale, la loi de 1975 prévoit cependant que le règlement de copropriété, de même que ses modifications ou additions ultérieures, ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires (par exemple un locataire) que s’ils ont été transcrits sur les registres du conservateur des hypothèques de la circonscription de la situation de l’immeuble.
Or, à part les actes administratifs, seuls des actes notariés peuvent être ainsi transcrits, de façon qu’en fait un acte notarié est requis.
Modification du règlement de copropriété
Pour la modification d’une disposition du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes, la majorité requise par l’assemblée générale est la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les trois quarts des voix (majorité absolue renforcée).
L’unanimité des copropriétaires est nécessaire pour une modification de la répartition des charges entre les copropriétaires, de la désignation des lots, de la destination de l’immeuble ainsi que des parties privatives et des modalités de leur jouissance, et de la répartition des quote-parts de copropriété.
Lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité prévue pour cette hypothèse par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée à la même majorité. Une adaptation de la répartition des différentes catégories de charges prévue dans le règlement grand-ducal aux critères prévus par la loi de 1975 nécessite la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).
Enfin, si le règlement de copropriété prévoit une majorité supérieure à celle prévue par la loi du 16 mai 1975 (majorité absolue renforcée) pour prendre la décision de modifier les quote-parts de droits dans les parties communes suite à une surélévation ou la construction de nouveaux bâtiments dans la copropriété, cette clause du règlement de copropriété ne peut elle-même être modifiée qu’à cette même majorité.
Effets du règlement de copropriété
Le règlement de copropriétaire s’impose évidemment aux divers copropriétaires. Chaque copropriétaire est tenu d’en respecter les contraintes et charges, mais tout copropriétaire peut aussi se prévaloir des droits qui en résultent.
Le règlement de copropriétaire s’impose aussi à tous leurs ayants cause (p.ex. un acquéreur ou un donataire), y compris les locataires et occupants à un titre quelconque, qui doivent le respecter.
Toutefois, à l’égard des ayants cause à titre particulier, le règlement de copropriété (ou une modification de ce règlement de copropriété) n’est obligatoire qu’après sa transcription sur les registres du conservateur des hypothèques.
Si le locataire est, d’après la loi, tenu de respecter le règlement de copropriété, il ne peut toutefois pas se prévaloir des droits qui sont attachés à la qualité de copropriétaire.
En cas de violation du règlement de copropriété par le locataire, le syndicat des copropriétaires peut directement agir en justice contre lui, soit pour demander, en référé ou au fond, la cessation du trouble, le cas échéant sous astreinte.
Surveillance de l’observation du règlement de copropriété
Veiller au respect du règlement de copropriété est une des missions expressément confiées au syndic par la loi de 1975.
Dès qu’il a connaissance de la violation ou du non-respect du règlement de copropriété, il est obligé d’intervenir de sa propre initiative afin de faire cesser les infractions et de remettre le cas échéant les lieux dans leur état initial, au risque d’engager sa responsabilité. Ainsi il peut faire enlever les installations ou dépôts non autorisés aux frais des copropriétaires enfreignant le règlement. En raison de sa compétence propre dans cette matière, il ne saurait se retrancher derrière l’absence d’un avis ou d’une injonction du syndicat ou du conseil syndical. Il doit d’ailleurs agir, que la violation du règlement provienne d’un copropriétaire ou d’une tierce personne.
Les violations du règlement de copropriété que le syndic doit redresser peuvent d’ailleurs concerner tant les parties privatives que les parties communes de l’immeuble.
Assurer le respect du règlement de copropriété signifie aussi veiller à ce qu’il y en ait un au cas où il est nommé dans une résidence qui en est dépourvue.
Aucun texte n’accorde cependant au syndic le pouvoir d’établir entretemps lui-même un règlement provisoire jusqu’à l’adoption d’un tel règlement par l’assemblée générale. Un tel règlement imposé par le syndic n’aurait pas d’effet contraignant.
Sanction de l’inobservation du règlement de copropriété
Une intervention téléphonique, un courrier, un avertissement ou une mise en demeure par le syndic sont dans la plupart des cas suffisants pour remettre de l’ordre. Au cas contraire, le syndic peut intenter une action en justice, ceci même sans avoir besoin d’une autorisation de l’assemblée générale.
A défaut d’action du syndic, chaque copropriétaire a le droit d’agir en justice pour faire rétablir la jouissance paisible de son lot.
L’inobservation du règlement de copropriété constitue une violation d’une obligation contractuelle, le règlement de copropriété étant considéré comme une convention entre les copropriétaires, même s’il s’agit d’une convention sui generis présentant aussi des aspects institutionnels. Le principe est donc l’exécution en nature avec, le cas échéant, une remise en état.
Au cas où le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire subit un préjudice du fait de la violation du règlement de copropriété, il peut demander au juge de condamner l’auteur du trouble à lui payer des dommages-intérêts.
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Par Lex Thielen, Avocat à la Cour et auteur des livres « Les professions de l’immobilier en droit luxembourgeois », Editions Larcier, 2010, « Le contrat de bail », Editions Promoculture/Larcier 2013, « Tout savoir sur l’immobilier », Editions Promoculture/Larcier (1ère édition 2015, 2e édition novembre 2016), « Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt » (Editions Promoculture/Larcier 2016) et « Le droit de la construction au Luxembourg » (Editions Promoculture/Larcier février 2018).