Le rôle de l'architecte et l'ingénieur-conseil dans la construction immobilière
L’architecte et l’ingénieur-conseil sont deux acteurs immobiliers primordiaux, car ils contribuent à l’élaboration des ouvrages et assurent que les aspects esthétiques, administratifs et légaux de la construction soient respectés. Ainsi, ils sont des "constructeurs" expressément visés par l’article 1792 du code civil et un régime spécifique leur est applicable, prévu par une loi spéciale du 13 décembre 1989.
A. Un statut spécifique
Depuis 1989, il existe au Luxembourg une obligation de recourir aux services d’un architecte et/ou ingénieur-conseil si le projet de construction prévu présente une certaine importance. L’idée est d’assurer la qualité et l’esthétique du projet.
L’intervention de l’architecte est en principe obligatoire pour la réalisation d’un projet architectural lors de travaux soumis à la procédure de l’autorisation de construire, et ne comportant pas de problèmes techniques particuliers. Elle a pour objet la conception et la réalisation de bâtiments et d’espaces répondant aux critères de beauté et harmonie, confort, utilité, solidité et durabilité.
L’ingénieur-conseil, quant à lui, intervient sur un projet à caractère technique dont font notamment partie les routes, voies ferrées, ponts, constructions souterraines, travaux d’alimentation, d’évacuation et de traitement des eaux etc. Il intervient dans l’analyse, la conception, la planification et la réalisation des projets dans les domaines de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme, de la construction et des infrastructures.
Deux exceptions à l’intervention obligatoire de l’architecte et de l’ingénieur-conseil sont admises : si les structures portantes, façades et toitures de l’immeuble ne sont pas touchées, mais seulement l’intérieur d’une habitation, le recours à ces professionnels n’est pas obligatoire. Aussi, quand une construction a lieu sur un terrain privé pour une somme inférieure à 51.661 euros, on peut s’abstenir de faire appel à eux.
B. La rémunération de l’architecte et de l’ingénieur-conseil
Au Luxembourg, un barème des honoraires avait été publié par l’Ordre des Architectes et Ingénieurs concernant la rémunération des architectes et ingénieurs-conseils, mail il est aujourd’hui tombé en désuétude, car contraire au principe de la libre concurrence et de la liberté des prix.
Si le client a la possibilité de fixer avec le constructeur un honoraire adapté à la prestation qui sera fournie, l’application d’un pourcentage sur le prix de la construction reste la pratique de loin la plus répandue.
Il vaut cependant un principe dans le secteur auquel le client ne peut pas déroger, celui de l’onérosité : l’architecte et l’ingénieur ont le droit à être rémunérés dès le début de leur travail, qu’il s’agisse de simples croquis et échanges d’idées préparatoires, ou de prestations plus avancées. Ce principe est présumé, c.-à-d. que les constructeurs n’ont pas à rapporter d’écrits attestant de leur implication pour que celle-ci mérite salaire : la simple consultation du professionnel suffit à lui devoir une rémunération. Néanmoins, si le professionnel faillit à sa mission, aucun paiement ne lui sera dû.
C. Les obligations vis-à-vis des clients
La construction étant une activité très vaste dans son ensemble, il est important de prévoir la signature d’un contrat qui fixe de façon détaillée les obligations découlant du champ d’intervention de ces spécialistes. Nous en citerons les plus importantes.
1. Obligations de l’architecte
a) Elaboration des plans et obtention de l’autorisation de bâtir
Ces deux missions vont souvent de pair. Dès qu’une autorisation de construire est nécessaire, le recours à un architecte est obligatoire, afin que celui-ci développe le projet.
Autrement dit, si le client a la possibilité de demander lui-même l’autorisation auprès de l’administration, un professionnel en architecture ou en ingénierie de construction est le seul apte à établir et à signer les plans.
L’intervention d’un professionnel est nécessaire, car lui seul connait les prescriptions administratives et juridiques en la matière afin de respecter les normes techniques et les règles de l’art. Il doit se tenir au courant des évolutions normatives et doit appréhender les mutations règlementaires qui ont lieu en s’informant tout au long du chantier auprès de l’administration communale.
Même dans les cas où la mission de l’architecte se borne à la simple genèse des plans, il doit toujours s’assurer que les travaux envisagés sont réalisables et exempts de vices. Au regard de l’état actuel des connaissances, l’architecte va vérifier que la durée et la stabilité du projet sont viables. Aussi, le nouvel édifice ne doit pas provoquer de désordres dans les constructions contigües déjà existantes.
Un autre volet important des missions minimales de l’architecte consistera à concevoir un ouvrage conforme à la loi et à la réglementation urbanistique en vigueur. Néanmoins, il n’est pas non plus attendu de l’architecte qu’il soit omniscient : si une prescription législative exceptionnelle est violée qui est inconnue au professionnel et n’est pas directement liée à la technique propre à la construction, il ne peut pas en être tenu pour responsable, car cette information dépassait son champ de connaissances en matière de droit commun.
b) Le devoir de conseil
Quelle que soit l’étendue de la mission de l’architecte, il est tenu, comme tout autre professionnel, d’un devoir de conseil.
A cet égard, trois tâches précises lui incombent.
Il lui revient tout d’abord d’informer clairement le maître d’ouvrage de l’obtention obligatoire des différentes autorisations usuelles nécessaires à la construction projetée ; il ne suffit pas seulement qu’il le mette en garde.
Il doit, de plus, prévenir son client de tous les incidents qui peuvent survenir ou qui surviennent au cours de sa mission.
Enfin, il doit concevoir un projet qui coïncide avec le budget posé par ses clients. Les moyens financiers de ces derniers doivent être déterminés ou du déterminable à l’avance pour éviter un conflit d’intérêt au cours de la construction.
c) Le devoir de surveillance du chantier
Le plus souvent l’architecte a contracté une mission complète consistant non seulement à concevoir la réalisation, mais également à en surveiller l’exécution. La bonne exécution de la réalisation de l’ouvrage est ainsi assurée.
Il est attendu de l’architecte qu’il se rende de façon régulière sur les lieux, sans devoir s’y trouver en permanence. En effet, une surveillance efficace et attentive lui permet de ne pas être tenu responsable, solidairement avec l’entrepreneur, en cas de malfaçon qui aurait pu être détectée plus tôt.
L’analyse des contraintes du sol est l’exemple le plus parlant du devoir de surveillance pesant sur l’architecte. Il doit rechercher par différentes études, analyses et sondages si l’état du sol ne présente aucun vice et permet la construction prévue. A cet effet, il doit se déplacer sur le terrain. En cas de besoin, il devra conseiller au maître de l’ouvrage de faire appel aux services d’un autre expert, p.ex. un géomètre. Les plans de construction seront élaborés en aval de ces recherches.
Si l’architecte démontre qu’il a entrepris tous les tests préalables nécessaires, mais que le sol ne convient finalement pas à la construction, malgré l’attention diligente portée, sa responsabilité ne se verra pas engagée.
2. Obligations de l’ingénieur-conseil
a) Conception et contrôle de l’ouvrage
Cette mission consiste à donner des conseils, à établir des projets et expertises et à préparer et suivre les chantiers. Dans l’hypothèse où le professionnel se contente de réaliser des statistiques, la qualification de constructeur ne lui est pas attribuée.
L’ingénieur-conseil va devoir après élaboration de l’ouvrage soumettre à la commune concernée par la construction une étude globale qui va de l’avant-projet à la surveillance des travaux réalisés par un entrepreneur.
Il peut exercer son activité dans le cadre d’un bureau d’étude ou d’un bureau de contrôle technique.
b) Les bureaux d’étude et de contrôle technique
Dans le cadre des bureaux d’études, des tests à caractère scientifique et technique sont réalisés : des calculs et dessins sont entrepris afin d’expliquer les choix qui ont été faits.
Les bureaux de contrôle technique, quant à eux, sont mis en place pour éviter les risques de sinistres par la vérification des règles de construction.
La loi luxembourgeoise ne prévoit pas de recours obligatoire à ces bureaux, mais il est très courant que les compagnies d’assurances y fassent appel afin de couvrir la garantie décennale due.
Les missions principales des bureaux sont entre autres le contrôle de l’étanchéité, la vérification des installations et équipements, les contrôles visuels et la dénonciation des anomalies repérées. Justement, les techniciens doivent prévenir les aléas techniques pour diminuer les risques de désordres, qui engageraient directement leur responsabilité décennale. Il s’agit ici réellement d’une obligation de résultat : en cas de défaut découlant d’un contrôle insuffisant, la responsabilité de l’intéressé est directement engagée.
D. La responsabilité pesant sur l’architecte et l’ingénieur-conseil
L’architecte va engager sa responsabilité pour vice de conception en cas d’un vice de plan, mais seulement si les plans ont rigoureusement été suivis par l’entrepreneur et par le maître d’ouvrage. En d’autres termes, si des modifications ont été apportées par une personne autre que l’architecte, et qu’un dégât en résulte, le vice ne pourra plus directement être imputé à ce dernier.
Les tribunaux ont également retenu qu’un vice apparu au cours des travaux n’est pas imputable à l’architecte si l’exécution du chantier n’était pas à sa charge et qu’un contrôle technique aurait permis de déceler le problème et de corriger les lacunes.
Il n’en est pas moins qu’en principe on retient la responsabilité in solidum de l’architecte et de l’entrepreneur. Le vice de plan se différencie rarement du vice de conception.
L’ingénieur-conseil peut lui aussi être condamné solidairement avec l’architecte, car leurs interventions s’entremêlent la plupart du temps : quand le premier faillit à sa mission de contrôle, c’est souvent lié aux plans viciés élaborés par le second.
Il arrive aussi que l’un comme l’autre soient tenus pour responsables pour violation aux devoirs de conseil et de renseignement du client.
Dans ces deux hypothèses, il est envisageable que l’entrepreneur se voit exempté de toute condamnation, s’étant fié aux dires de l’architecte et de l’ingénieur-conseil.
En principe, l’architecte est tenu d’une obligation de résultat, non d’une simple obligation de moyens, et il ne peut dès lors s’exonérer de sa responsabilité contractuelle qu’en apportant la preuve d’une « cause étrangère ».
Tant l’architecte que l’ingénieur-conseil sont obligés de souscrire une assurance couvrant leur responsabilité professionnelle afin de garantir le remboursement des malfaçons résultant de leurs éventuelles fautes professionnelles.
E. L’existence pour l’architecte de droits d’auteur encadrés
Suivant la jurisprudence luxembourgeoise, une œuvre architecturale bénéficie de la protection de la loi du 18 avril 2001 sur les droits d’auteur. Le droit d’auteur s’attache au plan et à l’édifice construit suivant ce plan. Cependant, ces droits sont bien encadrés et ne permettent pas au professionnel de prétendre radicalement que les plans et l’œuvre final lui appartiennent exclusivement.
Le principe directeur est de dire que les plans et l’édifice qui en naissent sont soumis à une autorisation de l’architecte aux fins de reproduction.
Ainsi, les tribunaux condamnent le fait de réutiliser les plans dans le but de construire d’autres ouvrages individuels, de disposer de ces plans dans l’optique de copier la construction prévue mais sans avoir rémunéré le professionnel, et aussi de les communiquer à un autre architecte dans l’espoir de pouvoir faire bâtir l’ouvrage à moindres coûts. Il est inutile de préciser qu’il est illégal de laisser une tierce personne copier les esquisses.
Néanmoins, il existe une atténuation à ce principe : il est logique de concevoir que le maître d’ouvrage ait le droit de profiter personnellement des services qu’il a payés. Autrement dit, le client a le droit de tirer parti des prestations demandées à l’architecte. Deux conditions doivent être remplies : une rémunération doit avoir été versée à l’architecte initial pour les travaux préparatoires rendus, et les plans doivent servir à bâtir l’ouvrage initialement prévu et non de nouvelles constructions. Ainsi, le client est en droit de demander à un second constructeur de modifier les plans initiaux, sans avoir à demander l’accord de l’architecte-créateur.