[Expert] Mêtérité: d'Mandat vum Treffe
07 MAY 2019 | VUN EIS REAL ESTATE EXPERT LEX THIELEN, COURT LAWYER
Laut dem amendéierte Gesetz vum 16. Mee 1975 iwwer den Zoustand vum Mierschaak vun de Gebaier, Cooperateuren ginn obligatoresch a vertrueden vun engem Treffpunkt. Mir analyséieren ënnert eng Rei vun de wichtegsten Aspekter vum Mandat Mandat, dem Erwaardung a seng Verdingschter, sou wéi och d'Natur, d'Dauer an d'Enn vum Mandat. Seng Aufgaben, d'Verantwortung fir seng Gestioun an den Ëmfang vun der Entladung ginn spéider nach an separate Artikelen iwwerpréift.
Natur vum Kontrakt
De Kontrakt deen de Mandat zum Syndicat vun Mierschënzer bindend ass e Mandat-Kontrakt. Et heescht eng Kraaft, déi de prinzipiellen bindeg ass ; Wann den Agent (an deem Fall den Treffpunkt) Kontrakter mat engem Drëtter an den Numm an am Numm vun sengem Haaptgebai - de Syndikat vun Mierschwënzer - dee Kontrakt soll direkt ënnert dësen Drëtt uginn an de Chief ofgeschloss ginn.
D'Mandat ass en "intuitu personae" Kontrakt, dat heescht, Ofschloss wéinst der perséinlecher Qualitéit vun der anerer Partei. Dëst implizéiert datt de Mandat selwer seng Missioun selwer mécht. Et kann net an senger Funktioun oder Subkontrakt vun hirem Mandat substituéiert ginn, och deelweis. Mä hie kann duerch eng vun seng Agenten representéiert ginn.
Ernennung vum Treffpunkt
Aussergewéinlech aussergewéinlecht Fäll vun der Ernennung vun engem Geriichtshaff oder engem provisoresche Administrateur, ass de Treesier zwang duerch d'Generalversammlung vum Syndikat vun Mierschden.
D'Majoritéit, déi fir d'Ernennung vum Treffe verdingt ass, ass d'Majoritéit vun alle Matbesëtzer, dh. eng "absolut" Majoritéit. Dës Majoritéit ass 501 Tausend vun der ganzer Mierschbesteierung, an net nëmmen 50% + 1 vun den Miwweleigenten déi an der Generalversammlung presentéiert ginn oder vertrieden.
Wann déi absolut Majoritéit net erreecht gëtt, gëtt eng nei Generalversammlung agefouert, bei där d'Majoritéit vun de Miiseren, déi present oder präsent sinn, genuch fir seng Nominatioun, also eng "relatif" oder "einfache" Majoritéit, ouni Quorumbedingungen.
Kann d'Generalversammlung an enger eenzeger Ofstëmmung um Rendez-vous ausginn an d'Konditioune vun sengem Mandat stëmmen? Prinzipiell kann all Decisioun, déi op der Tagesordnung vun der Generalversammlung opgetratt ass, nëmmen ee Virschlag. Zousätzlech muss d'Entscheedung iwwer d'Ernennung vum Liquidator mat enger absoluter Majoritéit iwwerholl ginn hirem Mandat, a besonnesch d'Vergënschtegung, gëtt vun enger relater Majoritéit ermittelt.
Exceptuell an aussergewéinlechen Ëmstänn gëtt sou eng Voting iwwer de Rendez-vous vertrueden, wéi och op d'Konditioune vun sengem Kontrakt, am Prinzip gëlt vun de Riichter am Fall vum Streit gëlteg unerkannt, virausgesat datt déi eenzel Stëmme den héchsten vun de zwee erfuerderlech Majoritéite entsprécht. , nämlech d'absolut Majoritéit.
Start vum Mandat
D'Mandat, zum Liewen ze erfëllen, erfuerdert d'Akzeptanz vun de béide Parteien. E Schreiwen ass net néideg fir de Kontrakt ze bidden. De Mandat gëtt direkt a automatesch zu der selwechter Zäit ernannt wéi eng vun de Parteien d'Offer vum aneren akzeptéiert huet. Déi kierperlech Ënnerschrëft vum Kontrakt ass nëmmen d'Formaliséierung vum Kontrakt a beaflosst net déi ganz Existenz oder den Ufank vum Mandat.
De Mandat begéinen domat dem Mandat:
> zu der Zäit, wou d'Generalversammlung sech vun enger positiver Ofstëmmung ausgedréckt huet an déi Majoritéit, déi fir de Mandat ernimmt huet, wann d'Stëmm e Concours vum Treffe betrëfft;
> wann de Mandat de Mandat proposéiert huet vun der Generalversammlung, wann dee Letzebuerg hat décidéiert den Majoritéitsconditioune fir e Treffpunkt, deen net e priori Offer gemaach huet oder wann d'Versammlung Den allgemenge Geriichtshaff huet fir aner Konditioune gereegelt wéi déi vum Administrateur proposéiert.
D'Parteien awer kënne vereinfacht ginn duerch e géigesäitege Vereinbarung fir den Datum vun der Hoffnung vum Büro vun dem Treffpunkt ze verschécken andeems se se op e spéideren Datum fixéieren. An dësem Fall wäert d'Amtszäit vum Büro aus dësem effektiven Datum vum Büro gezielt ginn an net vun der Stëmm vun der Generalversammlung oder der Akzeptanz vum Mandat vum Treffe.
Engersäits, trotz engem Ënnerscheed tëscht bestëmmte Autoren, schéngt et eis schwéier ze kënnen an de Mandat ze retroaktiven Charakter ze ginn a seng Ufank op e Datum unzepassen fir déi allgemeng Versammlung. Wann eng Ratifikatioun duerch d'Generalversammlung vun onregelméissegen Acts duerch e ufanks unzegräifen Mandat vum Treffefäeg ass méiglech, am Géigendeel eng Entscheedung vun der Generalversammlung kann net de Datum vun der Eruewerung vum Treffpunkt ze fixéieren Datum virum seng regulär Ernennung.
Amtszäit
Déi Dauer, déi de Mandat ernimmt gëtt, kann net 3 Joer Stack sinn. Et ass wichteg ze bemierken datt e Mandat, deen vun der Generalversammlung fir eng Dauer méi wéi 3 Joer gewielt gëtt, net null ass; nëmmen d'Mandat kënnt automatesch op den präzisen Dag, wann d'Dauer vu 3 Joer eriwwer ass.
Prinzipiell, aus dem Moment vum Verfallsdatum vun der Amtszäit ass de Mandat entlooss ginn an net méi stänneg. Allerdéngs huet de Gesetz vum 16. Mee 1975 et erméiglecht all Akte vum Konservéierungspunkt am Interesse vun der Unioun, soulaang wéi säi Mandat net erneiert gouf oder en neie Mandat ernannt gouf a fir déi Generalversammlung fir de Vakanz ze fëllen.
Den Mandat vum Mandat kann net temporär erneiert ginn. De Gesetz iwwer d'Eeegenschaft ass formell. Eng Ofstëmmung vun der Generalversammlung ass erfuerderlech fir de Majoritéitswäert ze erhalen, fir de Mandat zréckzestellen. Eng Klausel of trüger Erneierung am Kontrakt vum Treffe wär net null.
De Mandat kann awer nei erneiert ginn an dës Erneierung kann onbestëmmten onbestëmmend fir sukzessive Perioden vu bis zu 3 Joer wiederholt ginn. Allerdéngs muss d'Erneierung all Kéier erëm vun der Generalversammlung votéiert ginn, déi och bei dëser Geleeënheet d'Konditioune vum Kontrakt ofgeschloss huet, éier d'Akzeptanz vum Treffpunkt.
Remuneratioun vum Treffe
Geméiss den Artikel 1986 vum Code Civil ass de Mandat prinzipiell fräi, wann net anescht ass. Et ass also néideg, datt virun der Akzeptatioun vum Mandat et eng Eenegung vum Treffpunkt an der Unioun vun den Miwweleuren op der Tatsaach ass datt et e verlosntem Mandat ass an et muss och seng Betrag an och net , d'Virdeeler, bis déi dës Remuneratioun hëlt.
Dës Detailer vum Verëmliewer vum Treffe sinn néideg, net fir d'Validitéit vum Kontrakt vum Selbstvertrauen selwer, mä fir d'Rechter vum Treffpunkt fir Gebaier ze kréien.
Also, wann speziell Servicer muss separat vu gesetzleche Missioune récouseiert ginn, muss de Kontrakt ausdrécklech virgesinn. Sinn den Treffpunkt ofgeleent ginn d'Ausbezuelung vun dësen Ergänzungen, ausser wann de Syndikat vun den Eegele reservéiert se eng posteriori. Dat selwecht ass wouer d'Indexéierung vu seng Gebaier, wat net ka gemaach ginn wann et net ausdrécklech vereinbart gëtt.
Obligatiounen vum Treffe
De Mandat huet verschidde Verpflichtungen als Deel vun sengem Mandat erfüllt. Besonnesch huet hien eng Verpflichtung ze beroden iwwert d'Miteigentenaustausch. Dës Aufgab vun der Berodung ëmfaasst éischtens eng gutt Kenntnisser iwwert d'applicabel Gesetzer an déi verschidde juristesch Verpflichtungen, déi d'Miteigentakéit ënnerleien. Beispiller fir Berodungszäiten schloen d'Konformitéit mat den gesetzleche Fuerderungen fir Versécherung a Sécherheet, z. B. wat d'Ufuerderungen fir Lifter oder d'lokal Regulatioun vum Wunnsëtz sinn. Situatioun vum Gebai.
Als Treffe wär de Depôtier och de Rapport iwwer d'Leeschtungsfähegkeet vun sengen Aufgaben am Generalversammlung. Dës Verantwortung betount net nëmmen d'finanziell Gestioun vun de Mienairen, mä all Akte bei der Ausübung vun senger Funktion.
Limiten vum Mêmber vun der Treffe
Et ass wichteg ze wëssen, datt d'Muecht vum Treffpunkt limitéiert sinn, op der enger Säit, duerch déi gesetzlech a vertragliche Bestëmmungen an, an op där anerer Säit, vun der Destinatioun vun de Baute vum Gebai.
Den Treffpunkt wäert also all Muecht iwwerzeegen, awer nëmmen déi Rechter hunn hien duerch d'gesetzlech a reglementaresch Virschrëften, vun de Co-Besëtzerreegelen a vun der Generalversammlung vun den Eegeschaften iwwerginn. Als Agent kann hien net iwwer säi Mandat weider goen.
Zousätzlech huet de Treffpunkt Jurisdiktioun nëmme wat d'gemeinsame Baute vum Gebai ugeet. Hien muss net an der Gestioun vun de privaten Deel stoën. Et ass soss net nëmme wann déi gemeinsame Elemente duerch Schued betrëfft, déi aus engem privaten Deel vum Gebai entstinn oder beaflosst.
De Schäfferot kann schliisslech net iergendeppes iwwer d'Kraaft vun der Generalversammlung sinn. Et kann net refuséieren eng Entscheedung ofzeséchere vun der Generalversammlung duerchzeféieren, well se hir Aderitéit an hir Regularitéit ni kenne misst, ausser datt d'Generalversammlung vun der méiglecher Unreguléierung warnen.
An dësem Kontext muss et eng konkret Konflikt tëscht der Verhaftung vum Treffpunkt weisen fir d'Konformitéit vun de Mêmberenreegungsreegelen ze garantéieren an, an anerersäits seng Verpflichtung, d'Entscheedungen vun der Versammlung ëmzesetzen. Am Allgemengen, wann eng sou eng Entscheedung géint d'Mêmberenreegungsregeleg ass. An dësem Fall muss de Mandat d'Entscheedung vun der Generalversammlung ofginn. De Gesetz ass et net investéiert mat enger Muecht vun der ëffentlecher Autoritéit, fir de Respekt vun der Regulatioun vum Mierschaaft ze iwwerwaachen; Hien féiert dës Missioun aus dem Numm vum Syndikat vun Miersch an als Agent vun der Letzterer. Wann seng Principal, also de Syndikat vun den Eegeschaften, entscheet, géint seng eegeschloss Co-Oweskeess-Regelen ze goen, muss de Treffpunkt dës Entscheedung respektéieren an ausféieren.
Enn vum Mandat
De Mandat vum Mandat kann zu enger variéer Aart sinn.
1. D'Verlängerung vun der Amtszäit
De Verfallsdatum vun der Amtszäit, wou mir diskutéiert haaptsächlech am Gespréich vun hirer Dauer war et evident de normale Modus fir d'Funktiounen vum Treffpunkt ze stoppen.
2. revocation
De Mandat vum Mandat ass en "intuitu personae" Kontrakt, kann hien zu all Zäit duerch en Entschiedegung vun der Generalversammlung vum Syndikat vu Mierscholden opgeriicht ginn, egal ob hien ernannt gouf fest oder onbestëmmeg Begrëff.
Allerdéngs ass et e Differenz tëscht der Revokatioun vun engem Treffpunkt fir eng onbestëmmend Period an deen vun engem fixe Mandat am Bezug op potenziellen finanziellen Konsequenzen vun der Revuatioun vun engem Mandat ernannt.
Wann den Syndikat vun Mierscholter d'Entloossung net am Fall vun enger onbestëmmter Frist ze schafen an net kann fir Schäden wéinst dësem Verletzung vum Kontrakt haftbar gemaach ginn - ausser wann de Widerhuelung e Mëssbrauch wier D'Gesetz - et ass ënnerschiddlech wann de Mandat fir e fixe Begrëff ass. An dësem Fall kann de Treffpunkt Schäfferot behaapten, wann de Widerhuelung net berechtegt duerch legitime Grënn gerecht gëtt, awer et ass evident, datt hien d'Ungerechtheit vun der Revokatioun beweist an den Schued gelidden huet.
3. Délgung
Duerno ass d'Demissioun vum Treffpunkt. Wéi den Haaptprinzip huet de Verkeefer vum Agent entlooss, dee kann unilateral de Mandat ofginn wann se zréckginn. Allerdéngs däerf dëse Récktrëtt net onerlaabt oder onbeschëlleg fir de Syndikat vu Mierscholden sinn.
Wann de Treffier net berechtegt Grënn leeft, a verursaacht also Verletzung vum Syndikat vun Mierschdénger, kann dee Schued behaapten. Et wär de selwechte Fall am Récktrëtt net vernoléissegt, ausser wann de Récktrëtt gerecht gëtt duerch e schlechte Feeler vum Syndikat vun Mierschënzer.
4. Aner Fäll vun Enn vum Mandat
En anere Grond vun der Kündigung vum Mandat vum Treffe ass d'Verännerung vum Treffe. Dem Gesetz vum 16. Mee 1975 huet d'Funktioun vun der Syndik automatesch vun der Akzeptatioun vum Mandat automatesch gestoppt duerch e neien Treue vum Generalversammlung.
Endlech sinn de Doud, d'Liquidatioun, d'Insolvenz oder d'Vertrauensvote vum Treffpunkt aner Ursaachen zur Ofbriechenung vum Mandat wéi och d'Liquidatioun vum Syndikat vu Miwwelen, z. B. wéinst der Versammlung. all vill an den Hänn vun engem an deeselwe Besëtzer.
Consultéiert all eis Artikelen Rechte an Immo Gesetzer
De Lex Thielen, Affekot beim Geriichtshaff an Auteur vun de Bicher "D'Berufe vun der Immobilie an der lëtzebuergescher Gesetzer", Editions Larcier, 2010, "De Vertragsvertrag", Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles iwwer Immobilien" , Editions Promoculture / Larcier (1. Ausgab 2015, 2. Editioun November 2016), "Immobilienrecht zu Lëtzebuerg, einfach erklärt" (Editions Promoculture / Larcier 2016) an " Baugesetz zu Lëtzebuerg "(Editions Promoculture / Larcier Februar 2018).