[Expert] Der erzwongener Ausriichtung vum Mieter
06 NOV. 2018 | VUN EIS REAL ESTATE EXPERT LEX THIELEN, COURT LAWYER
Am Fall wou de Fanger refuséiert de gelount haus am Enn vun der Miete verloosst, kann de Proprietaire vum Riichter ermächt ginn, de Mieter ze degradéieren. D'Gesetz vum 21. September 2006 iwwer d'Leasing fir den privaten Gebrauch liwwert speziell Regelen, souwuel fir d'Geriichtsautoritéiten, fir d'Ausgrenzung fir de Schutz vun de Mënsche veruerteelt ze veruerteelen an ze garantéieren seng Miwwelen.
A. D'Prozedure vum erzwongener Ausgab
D'Prozedur virun dem Riichter fir d'Deportatiounsautorisatioun z'erreechen ënnerscheeden, ob d'Leasing fir perséinleche Besoin oder aus engem aneren Grond ofgeschloss gouf. Vergiesst net am Kontext datt den Ursaach fir d'Kündigung vum Leider bei dem Kündigungsbréi virgesi sinn.
1. Ausübung bei Fallstreck fir perséinleche Besoin
Et muss ënnerscheet ginn, ob de Mieter e Verlängerung vun der Mietkündigungszäit ugefrot huet.
a) De Mieter huet keng Verlängerung vun der Mietkierzungsfrist ugefrot
Wann de Mieter keen Requêt huet, bannen 3 Méint vun der Korrespondenz vum Korrespondenz op der Post vun der Kündigung vum Leasing fir perséinleche Besoin, eng Ausdehnung vun der Period vun der Kündigung op d'Gerechtegkeet vum Fridden, de Proprietaire kënnen d'Fro stellen Décisioun d'Autorisatioun vun der Zwangsëmdreift vum Mieter no dem Ofleeë vun der Ofkierzungsfrist déi 6 Méint ass. An dësem Fall huet d'Gesetz ausdrécklech d'Méiglechkeet vu Beruff oder Oppositioun géint d'Décisioun z'erkläeren datt d'Zwangsëmbroch vum Mieter betrëfft.
D'Entscheedung vum Predictioun vum Richter muss mat der Exekutiounformel ofgeschriwwe ginn, déi vum Geriichtsvollzuch ausgezeechent ginn ass.
An dësem Fall kann de Mieter Ierch nach eng Demande fir en Openthalt vun der Exekutiounsentscheedung vereinfachen. Am Fall vun Ufro fir esou e Aufenthalt vum Mieter betrëfft d'Predictioun onbedéngt néideg spéit 15 Méint no der Verëffentlechung vum Bréif vum Ofbriechen.
b) De Mieter huet eng Verlängerung vun der Term ofstëmmen vun der Miete gefuerdert
Wann de Mieter op d'Gerechtegkeet vum Fridden an enger Ausdehnung vun der Stoppzäit applizéiert gëtt, ass d'Entscheedung déi Ofhängegkeet vun der Period ze verweigeren oder ze refuséieren, ass automatesch virgesinn fir d'Prévention vum Locataire no der Verzéngung vun der Frist dat ass:
> d'normale Period vu 6 Méint am Fall vun enger Entscheedung fir d'Verlängerung ze refuséieren;
> Dee Frist, dee vum Riichter erweidert gëtt, kann awer dëst Erweiderung net an all Fall iwwer 12 Méint de Verstouss géint d'Startperiod vu 6 Méint sinn.
D'Kündigungszäit ass ofgeléist, de Leedner kann e Geriichtsbeamter fir den Mieter zwousse verdéngen, wann hien de Räim awer net verëffentlecht huet, ouni weider Applikatioun zur Gerechtegkeet vum Fridden op der Basis vun der Expeditioun d'Entscheedung vum Riichter deen d'Ausdehnung oder refuséiert huet.
Et sollt och feststellen datt wann de Mieter e Requêt fir eng Ausdehnung vun der Annulatioun huet ofgeschloss huet, kann hien net méi an engem Ausbroch vun der Ausféierung fordern.
2. Ausübung an anere Fäll vun der Kündigung vum Leasing
Wann d'Ofkierzung vum Leasing no de Fait vum Leedermeeschter gemaach gi war, fir schrëftlech a legitiméiert Grënn oder duerch gegenseiteg Eenegung fale mir de gemeinsame Gesetz, well d'Gesetz iwwert de Leeschtungs fir Wunnzéiung keng spezifesch Regelen an dësen Hypothesen.
An dësem Fall ass Artikel 3, 3 ° vum neie Code of Civil Procedure uwendbar. Dës Bestëmmung liwwert d'Gerechtegkeet vum Fridden kompetent fir ze wëssen "all Disputen tëschent Vermëttler a Lëschten iwwer d'Existenz an d'Ausféierung vun Lease vun de Gebaier, wéi och Forderungen fir Kompensatioun vun Occupatioun an Ausreechung vu Plazen besat ouni Urecht, egal ob et eng Convention ass. "
An dëse Fällen ass d'Entscheedung vum Riichter déi Ofstëmmung vum Leasingvertrag garantéiert net fir déi Zwangsëmdreift vum Mieter. An enger Fusioun vun enger spezifescher Bestëmmung gëllt de Mieter, deem seng Leisung aus irgend engem Grond waart wéi de perséinleche Besoin ass ofgelenkt ginn, am Abseits vun der Ofleckungszäit als Besatzung ouni Recht oder Titel betraff, an de Propriétaire muss de Richter nokommen d'Kündigung vum Leasing, ausdrécklech d'Autoriséierung vum Riichter fir d'Zwangséift ze maachen. Normalerweis ginn déi zwee Applikatiounen zesummen, awer näischt géif de Vermieter verhënneren, datt de Riichter separat fir de Befruchtung a Zwangsentscheedung seet.
3. De Verlaaf vun der Zwangsëmdreift
Wann hien an der Besëtzung vun der geriichtlecher Autorisatioun, déi den Duerchschnëttstitel ubelaangt, muss de Leedner engem Geriichtsbeamte fir d'Ausbezuelen virleeën.
Nodeems Dir mat der Verëffentlechung vum Mieter oder dem Insasse ouni Recht oder Titel weidergoe kann, muss de Justizbeamten d'Entscheedung vun der Behaaptung un der Letzebuerger ernimmen. Mir deelt d'Sicht vun verschidden Auteuren datt déi no den allgemenge Prinzipien vum Gesetz keng Haftungsmoossnam kann virun dem Titel geholl ginn, op deen d'Haftung stattfënnt, ass mat der Partei matgedeelt, géint déi wéi eng Ausféierung setzt weider 1.
Am Fall vu Verweigerung oder Ofwuelung vum Mieter oder wann d'Verkaafte Wunneng verlooss ass an et muss néideg sinn datt de Schlëssel vun engem Schlosser ewechgeholl huet, muss de Geriichtshaff zu der ëffentlecher Kraaft.
Bemierkung datt d'Eviction méiglech ass och während der Wanterméint oder am schlechtem Wieder, woubäi kee Gesetz fir Verbueden hei zu Lëtzebuerg.
4. De Bleift vu Veroexikung
An verschiddene Fäll ass e Mieter oder Insier ouni Recht oder Titel, déi zu der Ausgab verurteelt ginn, den Richter froen fir d'Ausféierung vun der Zwangsëmbroch ze bleiwen. De Problem vun der Suspension verdéngt engem Artikel, a mir wäerte dat an enger zukünfteg Editioun maachen. Zu dësem Stadium erkläre mer awer op datt et existéiert.
B. Speziale Mesuren fir d'Ofsécherung vum perséinlechen Eegeschafte vun de Mënsche verfollegt ze verschwannen
De Residential Tenancies Act stellt verschidde Bestëmmungen betreffend d'Sécherheet vu perséinlechen Eegeschafte vu Leit aus hire Wunnengen.
1. Réckstand vun Miwwelen
Dofir gëtt am Fall vun der Zwangsëmbroch vun enger Persoun déi verlooss gi sinn, déi Plazen déi se besëtzt, bewegt Eegabe an deene Plazen op déi Plaz déi vun der Persoun bezeechent gëtt, transportéiert. D'Käschten sinn d'Verantwortung vun der ausgeschniddener Persoun, déi de Fortschrëtt muss maachen.
Wann d'Auswierkunge kee Pleséierplatz beaflosst oder refuséiert oder net kann den Transport vum Transport virgoen, kann de Geriichtshaff wéinst dem Exekutiounsgeriicht responsabel sinn d'Gemeng Plaz vun der Ausgruewung - also d'Gemeng, wou de Wunnhaus ass, aus deem de Mënsch veruerteelt ass, dee veruerteelt gëtt - d'bewegt Eegeschafte an e passenden lokale Kapital ze transportéieren. D'Käschte si vun der Persoun entlooss, awer an dësem Fall si vun der Gemeng fortgeschratt.
Egal ob d'Deplacement an enger Plaatz gemaach gëtt oder net vun der entloosser Persoun geschitt ass, muss de Geriichtshaff iergendeng e Rekord erofsetzen deen den Inventar vun de transportéierte Wueren enthält an eng summaresch Beschreiwung vu sengem Zoustand. Hien huet eng Kopie vun de Minutten zu der ausgeschalteger Persoun a vun der Gemeng ugegraff.
2. Depositioun an der Gemeng
Wann d'Deplacement op Ufro vum Geriichtshaff gemaach gëtt, dat heescht zu dem Fall, wou d'Verëffentlechter selwer net bezeechent ginn, wou d'Miwwele transportéiert ginn ass, d'Gemeng D'Plaz vum Exkursiounen muss d'Späichere vun der perséinlecher Eegeschafte vun de verdrängtenen Persounen op enger ugepasst Plaz huelen.
D'Gemeng huet d'Recht fir verderbe Verderbarer, ongesonderer oder geféierlech Wueren ze zerstéieren an ze refuséieren fir Wueren ze speiwwen déi hir Erhuelung Problemer oder onnormale Käschte verursaacht.
D'Gemeng kann och d'Miessunge vun der Miwwele bezuelen fir d'Ausbezuele vun enger Gebitt ze festegen.
Et gëtt näischt anescht wéi d'Gemeng an d'Verëffentlechungskonventionnel, déi dann schrëftlech vereinbart ginn ass - d'Gutt, déi esou gespäichert sinn, bis 3 Méint aus dem Datum vun der Liquidatioun ofgeschloss ginn, géint d'Transaktiounskäschte vum gemeinsame Proprietéit a reduzéiert Ofgrenzung. Et ass awer op d'Gemeng opmaachen, fir d'Ausbezuelen vu Käschten an Gebuere fir déi entlooss Persoun ze bezuelen.
No der Verfallsdatum vun der Dauer vun 3 Méint schreft d'Gemeng duerch enregistréierte Bréif un d'Verëffentlechungspersoun eng Opkloumung fir säi Besëtz ze zréckzéien. Wann dann nach eng nei Periode vu 3 Méint versträif gouf ouni weder déi ausgeschniddener Persoun an déi opfälleg Partei hunn sech fir d'kommunale Verwaltung bekannt gemaach, kann d'Gemeng duerch enregistréierte Bréif un der ausgeschleideter Persoun uginn an un an der Finaliséierungskommissioun eng definitiv Ofsécherung fir d'Immobilie bannen 15 Deeg zréckzetrieden, mat der Angscht datt si net ze respektéieren ass et ongülteg anescht anescht wéi d'verdrängte Persoun an d'markant Party hunn sech behaapt d'Liwwerung vu gespäicherten Produkter. D'Gemeng ass dann autoriséiert mat der Verkeef vu Wueren an de Depotverkéier fortzegoen, anescht sinn anerfalls ze éiersetzen.
D'Gemeng abegraff op d'Erléisse vun der Verkeefer de Transportkäschten an d'Gebaier ze bezuelen déi hien fortgeschratt huet oder wéi et reduséiert gëtt. D'Salärgewiicht gëtt op d'Sendung Fonds bezuelt. Den Propriétaire vun den Effekter a mobiliséiert oder seng Nofolger kréien d'Bezuelung während enger Dauer vun zéng Joer. No dëser Period gëtt dësen Betrag vun der Gemeng erfaasst.
-------------------------------------------------- -------------------------------------------------- -------------------------------------------------- ----
Consultéiert all eis Artikelen Rechte an Immo Gesetzer
De Lex Thielen, Affekot beim Geriichtshaff an Auteur vun de Bicher "D'Berufe vun der Immobilie an der lëtzebuergescher Gesetzer", Editions Larcier, 2010, "De Vertragsvertrag", Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles iwwer Immobilien" , Editions Promoculture / Larcier (1. Ausgab 2015, 2. Editioun November 2016), "Immobilienrecht zu Lëtzebuerg, einfach erklärt" (Editions Promoculture / Larcier 2016) an " Baugesetz zu Lëtzebuerg "(Editions Promoculture / Larcier Februar 2018). Dësen Artikel ass schonn an der Nummer 81 - September 2012 vun Habiter.lu publizéiert ginn a aktualiséiert.
1 - Marc Thewes, De neit Gesetz vum Lease, ULC 2007, No. 235, en Urteel vum Geriicht vu Cassatioun vum 14. Juni 1956, Pasicrisie luxembourgeoise, Volume 16, p. 473
Verëffentlecht am 6. November 2018.