[Expert] D'Co-Own Reglement
08 JANV. 2019 | VUN EIS REAL ESTATE EXPERT LEX THIELEN, COURT LAWYER
D'Mêmberenreegungsregelung ass en extrem wichteg Dokument an der Betreiung vun enger Eegeriicht. Mir wäerte de legale Deel vun dësem Mount widmen, fir déi wichtegst Aspekter ze markéieren.
Obligatoresch Natur
E Gebitt, deen de Status vun der Eigentümer ofhängeg ass, muss mat engem gemeinsame Besëtzer duerchsetzbar ginn. Dëst obligatorescht Natur Resultat vun der Tatsaach, datt et duerch e Bestand vum amendéierte Gesetz vum 16. Mee 1975 iwwert den Zoustand vun Miersch Eegeschafte gëtt, déi vun der ëffentlecher Ordnung ass.
E Condominiumhaus ouni Miersch Eegeschaften Regelung behält awer säi Status an d'Gesetz vun 1975 bleiwt ganz uwendbar. Allerdéngs, an dësem Fall, all Mêmber, respektiv de Mandat, kann zu all Zäit d'Aschätzung vun engem Ménshinef-Gesetz schreiwen.
Et ass haut zimlech datt e Condominium kee Gebitt huet. An deene meeschte Fäll geet d'Co-Owned-by-Gesetz de Co-Eigentüer Divisioun vir, a wärt meeschtens e Verkaf an engem zukünftegen Zoustand vun engem Entwéckler oder e Co-Eigentum vun Eegeler undivided.
Objet
D'Mêmbereure Regelung bestëmmt d'Destinatioun vun de privaten Deeler an déi gemeinsamer Deeler (dat heescht d'Benotzung, déi vu hinnen kann gemaach ginn) wéi och d'Konditioune vun hirem Genuss. Et regelt och d'Regele fir d'Verwaltung vun den gemeinsamen Elementer an fixéiert de Deel vun de Käschte fir all eenzel Lot.
D'Imperativitéit vum Gesetz erlaabt net nëmmen d'Existenz vun der Mêmberenimmungsregelung, mä och op hir Inhalter déi mat dem Gesetz muss sinn.
Als Resultat, wann eng Co-Eigentumregulatioun all d'Aspekter, déi hei uewen opgehuewen, net opléisen, huet all Mierschéng e Recht op de Richter ze froen fir de Syndikat vun Mierschëtz ze bestellen, fir se op de Punkten ze féieren.
Beschränkungen vun de Co-Ownage Reglementer
All Klaus am Zesummenhang mat dem Zweck vum Mëttegiisgesetz wéi d'Wuert definéiert ass als ongeschriwwe ginn, dat heescht ongülteg.
Gitt och net als all d'Klauselen am Géigesaz zu den Artikelen vum Gesetz vum Joer 1975, déi als néideg zwénge vun dësem Gesetz betraff sinn, geschriwwe ginn, wéi zum Beispill de Recht fir de Miwweligentümer, fir seng Streech ze verkraften an ze realiséieren, Vermutung vum gemeinsame Charakter vu Partisanen oder Maueren, déi privat Portioune trennen an net an der Schuel enthale sinn, d'Zuel vu Stëmmen an Majoritéite bei Generalversammlungen etc.
Dat selwecht gëllt fir d'Bestëmmungen vun de Mêmberenreegungsregelungen iwwer allgemenge Versammlungen, de Gewerkschaftsrot oder d'Syndikatioun, déi géint d'Grand-Ducal-Reglement vum 13. Juni 1975 virgeluecht gouf, déi d'Moossnamen vun der 1975er Gesetzgebung beschriwwen huet.
Zousätzlech kënnen d'Bestëmmungen vun de Miersch Eegeschafte Reglementen net contrairement vum normale Gesetz besteet.
Restriktiounen iwwer d'Eegeierveräin
De Co-Owned-by-Law kann net eng Restriktioun op d'Rechter vun de Miwweleure sinn, ausser déi, déi duerch d'Destinatioun vum onbarbar ze begrënnen, wéi se an de Akte definéiert gëtt, duerch seng Charakter oder seng Situatioun. Eng Erhéijung ass net invalid duerch Operatioun vum Gesetz, mä all Interessierter Matenee kann d'Annuléierung vun esou enger Klausel fordern andeems se seng Ongerechtkeet beweise.
Esou wéi eng Klausel, déi normalerweis d'Besteierung vun all Hausdéier verbiet, däerf net am Bezuch zum Ziel vum Gebai gerechtfäerdegt sinn a sollt dofir deklariert ginn an ongëlteg sinn. Enner anerem wier et verschidden, wann d'Verbuet op aggressiv Déieren oder "NACs", dat heescht. nei Haustiere (Reptilien, Tarantulë, Affen etc.).
De Miesslehrer huet sou vill wéi e Recht op Dispositioun an e fräie Genuss: en kann et also e Verkaafen. Eng Klausel am Co-Owned-by-Law, deen den Effekt huet, d'Recht vun engem Miwweligentümer ze beschränken, säi Los ze lounen, soll dofir an der Prinzipiell net geschriwen ginn. Allerdéngs ass de Fall Gesetz an a ville Fäll d'Gëltegkeet vun esou Klauselen hinsichtlech dem Ziel vum Gebai.
Dës restriktiv Klausele sinn awer ëmmer strikt ausgedeelt a muss a Concreto beurteelt ginn, de Riichter muss no jidder eenzel Situatioun no Suerge maachen, wann de Bestietnes vum Gebai gerecht gëtt oder net déi Restriktiounsklauselen an der Mêmbereure Regelung enthale sinn.
Dofir huet d'Gesetzesrecht d'Klausel vum bürgerlechen Wunnsëtz annekomm, déi d'Ausübung vun enger professioneller Aktivitéit am Gebitt verbiet oder just ze behalen; esou eng Klausel ass gesetzlech wéinst hirem Objet d'Erhaalung vum Ziel vum Gebai.
Grënnung vun de munnege Reglement
Am Fall vun der Konstruktioun vun enger Eigentümer vun engem Equipement vun engem Entwéckler, dee Letzebuerger Prinzip un eegent Eegeschafte vu viraus fir de Verkaf uget, an all Eegeschafter huet d'Ënnerschreiwe vun der Aart.
An Eegeschaften, wou et kee Ko-ownership-by-law ass, muss de Syndikat en co-ownership by-law erlaben a publizéieren. D'Majoritéit, déi fir d'Adoptioun erfuerderlech ass, ass d'Majoritéit vun de Gewerkschafte vu mindestens dräi Véierter Stëmmen (verstäerkt absolutt Majoritéit).
Wann d'Generalversammlung net mat engem Miteigentum duerch déi néideg Majoritéit ergräift, kann all Mierschdeg den Zivilgericht vun der Lokaliséierung vum Gebitt froen, fir mat senger Etude weiderzegoen.
Wann d'Ausschaffe vum co-ownership by-law net onbedéngt muss vun engem Notaire gemaach ginn, legal ze liwweren an sech op d'Co-Eigentner no hirer Adoptioun duerch d'Generalversammlung setzen, huet d'Gesetz vun 1975 datt d'Mêmber, Och wann hir spéider Verännerungen oder Ergänzunge sinn net opfälgbar fir d'Nofolger, besonnesch den Titel vum Co-Proprietaire (zum Beispill e Mieter), wéi wann se op d'Registréiere vum konservativen Hypotheken vum Bezierk vun der Situatioun vum Gebai transkrizert sinn.
Awer ausser administrativ Akten kënnen nëmmen Notaire Täter esou transkriert sinn, datt an der Tatsaach e Notaire gehal.
Modifikatioun vun de munnege Reglement
Fir d'Modifikatioun vun enger Bestëmmung vum Mannevermëttlung iwwer dem Genoss, der Verwaltung oder der Verwaltung vun den gemeinsamen Elementer, ass d'Majoritéit vun der Generalversammlung déi Majoritéit vun de Membere vum Syndikat vun Mierscholden, déi op d'mannst dräi Véierel vun der Stëmm (verstärkte absolute Majoritéit).
D'Unanimitéit vun den Miwweleuren ass néideg fir eng Verännerung vun der Verdeelung vun den Ausgaben tëschent den Miwwel, der Bezeechnung vun de Lousen, dem Bestietnis vum Gebai wéi och den Privatsekteur an de Modalitéite vun hirem Genuss, an d'Verdeelung vun de Quoten. -part vun eegene Besëtz.
Wann Aarbechter oder Akafs vun Akquisitioun oder Dispositioun vun der Generalversammlung beschloss ginn ass, déi d'Majoritéit vun dëser Hypothese vum Gesetz erlaabt ass, kann d'Ännerung vun der Verdeelung vun de souwuel néideg Aufgaben duerch déi selwecht Majoritéit beschloss ginn. Eng Adaptatioun vun der Verdeelung vun de verschiddene Gebidder vun de Gebidder, déi fir d'Grand-Ducal-Reglement fir d'Kritären, déi vum Gesetz vum 1975 erteilt sinn, erfëllt eng Majoritéit vun de Stëmmen vun all de Miwwelseigner (absolut Majoritéit).
Schliissend, wann d'Co-Owneschuedgesetz nach eng Majoritéit iwwerdriwwe gëtt wéi déi vum Gesetz vum 16. Mee 1975 (verstäerkt absolutt Majoritéit), d'Entscheedung ze huelen, den Deel vun de Rechter an de gemeinsamen Deeler nodeem eng Héicht oder den Bau vun nei Gebaier an der Co-Eigentum, dës Klausel vum Co-Owned-by-Law kann selwer just an der selwechter Majoritéit geännert ginn.
Effeten vun de Miersch Eegeschaften
D'Regulatioun vum Miwwele selwer offensichtlech op déi verschidde Miwweligenten. All Mierschénger ass verknëppelt fir d'Constraints a Gebieren ze respektéieren, awer all Miessléirer kann sech och vun den entféierend Rechter profitéieren.
De Besëtzer vum Co-Besëtzer ass och verbindlech op all hir Nofolger (z. B. een Acquis oder dinn), ënnert anerem Mieter an Insassen an enger Kapazitéit, déi et muss respektéieren.
Allerdéngs, wat d'Besëtzer vun der Spezialsëtzung ass, ass d'Mierschwaasserrecht (oder eng Ännerung vun dësem Mëttegierschetzlech) nëmmen obligatoresch, nodeems se an d'Akten vum Registrar vun Hypotheken agefouert gouf.
Wann de Mieter, dem Gesetz nogekläert, d'Regelen vum Mierschaan ze respektéieren, kann hien awer net selwer aus de Rechter profitéieren déi op d'Qualitéit vum Miwweleuropért befannen.
Am Fall vun engem Verletzung vum Mêmbere vum Mieter, kann de Syndikat vu Mierschënker direkt géint hien huelen, entweder fir ze froen oder mat der Substanz, d'Ofhale vu Problemer, wann et néideg ass ënner Strof.
Supervisioun vun der Observatioun vun de Mêmbereure Regelungen
D'Gewëssheet vun de Co-Besëtzer Regelungen ass eng vun den Aufgaben déi dem Treffe vum 1975 Gesetz zougetraff ass .
Soubal hien wësst, wat d'Verletzung oder d'Nichtegkeet vun de Mêmbereerreglementer regelt, ass hie verpflicht ze engagéieren op seng eegen Initiativ, fir d'Verstouss an d'Enn ze setzen an, wann néideg, d'Viraussetzungen an hiren ursprénglechen Zoustand restauréieren. hir Responsabilitéit ze engagéieren. Sou kann hien onerlaabten Installatiounen oder Depositioune op Käschte vun de Miwwel, déi d'Gesetzessprozess verstoussen, ofgeschaaft goufen. Wéinst senger eegene Kompetenz an dësem Dossier kann hien net verstees de hannert enger Missioun oder enger Entschëllegung vun der Gewerkschaft oder vum Gewerkschaftsrat. Et muss och handelen, datt d'Verflichtung vun der Regulatioun vun engem Miessmann oder enger drëtter Persoun kënnt.
Verbrieche vun de Mêmberenimmungsregelegungen déi de Mandateur korrekt korrigéiere kënnen och Afloss op d'Privatstécker an d'gemeinsame Baue vum Gebai.
D'Gewëssheet vun de Co-Besëtzer Regelungen garantéiert och, datt et eent ass, wann en als Residenz ernannt gëtt deen net eent.
Allerdéngs gëtt keen Text dem Mandat de Muecht duer fir eng provisoresch Gesetzgebung selwer z'entwéckelen, bis d'allgemeng Versammlung sou eng Gesetzesgeschäfter huet. Wéi eng Regulatioun, déi vum Treffpunkt opginn huet, hätt net verbindlech.
Penalty fir net respektéiert ginn mat dem Mierschaeregkeete vum Gesetz
E Telefoninterventioun, e Bréif, eng Warnung oder eng Ofkierzung vum Treffe sinn am meeschten Fäll genuch fir d'Bestellung erëmzefannen. Soss kann de Treffpunkt eng legal Handlung bréngen, och ouni d'Autorisatioun vun der Generalversammlung.
Bei der Ofhängegkeet vum Treffpunkt, all Kooperateur huet d'Recht fir rechtlech Schrëtter ze huelen fir de friddegen Genoss vun sengem Deel erëm ze restauréieren.
D'Net-Konformitéit mat de Miersch Eegeschaften ass eng Verstouss géint eng vertraulech Verpflichtung, d'Kooperatiounsprozess als Koalitiounspartner als Kooperatiounsprozess, och wann et eng Sui-Generisekonferenz ass, déi och institutionell Aspekter huet. De Prinzip ass also d'Ausféierung an der Aart mat, wann néideg, eng Restauratioun.
Am Fall wou de Syndikat vu Miwwelen oder e Co-Besëtzer als Schied vun der Verletzung vu de Mêmbereerschutzregelungen leet, kann hien den Richter froen op den Auteur vun der Stéierung en Schied ze bezuelen.
Consultéiert all eis Artikelen Rechte an Immo Gesetzer
De Lex Thielen, Affekot beim Geriichtshaff an Auteur vun de Bicher "D'Berufe vun der Immobilie an der lëtzebuergescher Gesetzer", Editions Larcier, 2010, "De Vertragsvertrag", Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles iwwer Immobilien" , Editions Promoculture / Larcier (1. Ausgab 2015, 2. Editioun November 2016), "Immobilienrecht zu Lëtzebuerg, einfach erklärt" (Editions Promoculture / Larcier 2016) an " Baugesetz zu Lëtzebuerg "(Editions Promoculture / Larcier Februar 2018).