La location
I. Définition
Colocation ou location partagée, ce terme désigne la location par plusieurs locataires d’un même objet immobilier, le plus souvent à des fins de logement. Paradoxalement, tout le monde sait ce qu’est la colocation, mais elle n’est définie par aucun texte luxembourgeois.
La colocation peut concerner tant des logements que des bureaux ou autres parties d’un immeuble donné en location. Si elle concerne des logements, elle tombe en principe sous le régime de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.
A l’origine, la seule forme de colocation qui existait juridiquement était la conclusion d’un bail commun à tous les locataires avec le propriétaire. C’est aujourd’hui encore la plus commune. Un tel bail contient généralement une clause de solidarité en faveur du bailleur.
Avec la pratique et l’émergence de la location partagée d’un logement entre inconnus, les bailleurs ont diversifié les formes juridiques de colocations. On retrouve maintenant la possibilité pour le propriétaire de signer un bail avec chaque colocataire séparément. Il faut que le bail contienne, dans ce cas de figure, la mention de l’espace privatif de chaque colocataire et les espaces communs.
Il est aussi possible que la colocation soit consentie, non par le bailleur, mais par son locataire, qui sous-loue en colocation les différentes pièces se trouvant dans l’objet loué. Sauf stipulation contraire dans le bail, la sous-location ne requiert pas l’autorisation du bailleur. En pratique, il est cependant fréquent que le propriétaire insert une clause interdisant ou soumettant à son autorisation la possibilité de sous-louer les lieux.
L’absence de législation spécifique à la colocation n’est pas un obstacle à la possibilité de conclure un tel bail avec plusieurs preneurs. Il existe cependant des particularités liées à ce type de location qu’il convient d’exposer ci-après.
II. L’exécution du contrat de bail pendant la colocation
A. Le paiement des loyers et des charges
Lorsque les colocataires ont signé un bail commun assorti d’une clause de solidarité, la dette de loyer est indivisible et ils sont donc tous tenus de la totalité du loyer. Cela signifie que le bailleur peut réclamer le montant total du loyer à chacun d’entre eux. Cette solidarité est notamment intéressante pour lui lorsque l’un des preneurs est défaillant. Les autres colocataires pourront ensuite se retourner contre ce colocataire défaillant.
En l’absence de clause de solidarité ou d’indivisibilité, chaque colocataire n’est tenu que de sa quote-part de loyer.
Il en est de même lorsque chaque colocataire a signé un bail distinct avec le propriétaire. Si l’un des colocataires ne règle pas son loyer, le propriétaire ne pourra pas, dans ce cas, se retourner contre les autres pour obtenir ce paiement. Le bailleur peut d’ailleurs conclure chaque bail de colocation à des conditions différentes.
Dans le cas d’un contrat commun, les colocataires se répartissent le paiement du loyer entre eux, alors que dans le cas de contrats séparés, chaque colocataire est tenu du loyer stipulé dans son bail.
Dans un contrat de sous-location à des colocataires, c’est le locataire principal qui est redevable de l’intégralité du loyer vis-à-vis du bailleur. En cas de défaillance du locataire principal, le bailleur dispose d’une action directe à l’encontre de chaque sous-locataire, mais seulement à concurrence du prix de la sous-location en question. Ici encore, la situation sera différente suivant que le locataire a procédé à une sous-location commune aux colocataires, ou s’il a consenti des contrats de sous-location individuels à chaque colocataire.
B. L’assurance locative
Généralement, le bailleur demande au preneur de souscrire une assurance locative, qui assure le locataire contre les risques locatifs.
L’assurance locative est aussi exigée par le bailleur pour les personnes qui louent en groupe, mais elle est plus délicate à mettre en œuvre. Il existe différentes solutions.
En premier lieu, un des locataires peut assurer le bien dans sa globalité, à charge pour les colocataires de se répartir ensuite les frais. Il existe cependant un risque si le locataire assuré décide de quitter l’appartement. Il faudra alors engager à nouveau des démarches afin de souscrire une nouvelle assurance. Cette solution n’est absolument pas conseillée pour des colocations où les locataires changent régulièrement.
Une autre solution consiste à ce que chaque colocataire prenne sa propre assurance locative. Le désavantage de cette solution réside dans la possibilité pour les assureurs de se “renvoyer la balle” pour savoir qui est responsable, au détriment du propriétaire qui devra attendre la fin du règlement du litige entre les assureurs afin de se voir indemniser son dommage. D’où l’importance pour le bailleur d’exiger que tous les contrats d’assurance soient conclus auprès du même assureur.
Enfin, le propriétaire peut convenir avec les colocataires qu’il souscrit une assurance locative pour le compte de tous les colocataires et que cette charge annuelle d’assurance est récupérable à chaque paiement du loyer.
C. La responsabilité des colocataires
Les colocataires ont plusieurs obligations qui sont en premier lieu de payer le loyer et les charges, mais aussi « d’user de la chose louée en bon père de famille , sous peine d’engager leur responsabilité.
A la fin du contrat de bail, sauf en cas d’usure normale, si le bien se trouve dégradé, les colocataires sont responsables in solidum du dommage causé. Ils peuvent s’exonérer en prouvant que la dégradation est due au fait d’un autre colocataire.
En cas de sinistre, l’article 1734 du code civil, qui vise l’hypothèse de plusieurs locataires dans un bâtiment, est également applicable en cas de colocation.
Ce que le bailleur ignore souvent, c’est qu’il peut aussi être responsable des troubles causés par un colocataire envers un autre colocataire du bailleur. Il en serait ainsi, par exemple, si l’un d’entre eux est responsable de tapage nocturne ou de nuisance d’une autre nature.
En cas de sous-location à des colocataires, le locataire principal est tenu des dégâts causés à son bailleur par ses sous-locataires.
Bien que la colocation ne dispose pas d’un régime propre, le bailleur peut, grâce à la liberté contractuelle, encadrer plus strictement l’exécution du contrat de bail, sous réserve de respecter les dispositions impératives de la loi sur le bail à usage d’habitation. La situation de la fin du contrat de bail est, quant à elle, plus complexe sur le plan juridique.
III. La fin du contrat de bail
A. La résiliation du bail
Le droit relatif au bail à usage d’habitation est en principe applicable aux colocations de logements.
• Résiliation par le bailleur
Le bailleur peut résilier ce bail dans les mêmes conditions que vis-à-vis d’un locataire unique. Cependant il faut préciser certaines situations.
Dans une colocation avec un seul bail commun à tous les colocataires, le bailleur devra envoyer sa résiliation à chacun des colocataires. Par exception, s’il y a une clause de solidarité dans le contrat, la notification à un seul produira effet à l’égard de tous.
Si la colocation a été consentie par des contrats de bail individuels, la résiliation de chaque bail de colocataire doit être envoyée au colocataire concerné, mais le bailleur peut aussi, le cas échéant, résilier un bail de colocataire déterminé et maintenir les autres.
Dans le cadre d’une colocation par voie de sous-location, le bailleur doit adresser la résiliation au locataire principal et non aux sous-locataires.
• Résiliation par un ou plusieurs colocataires
La décision de mettre fin au contrat de bail peut aussi venir d’un ou plusieurs colocataires.
La résiliation par tous les colocataires du bail d’habitation est possible et met fin au contrat de bail si elle est faite en conformité avec le bail conclu, notamment en ce qui concerne l’observation du délai de préavis.
La question est plus délicate lorsqu’un seul des colocataires décide de quitter le logement. Dans ce cas précis il convient de faire une distinction entre les différentes formes de colocation.
En présence d’un seul bail pour tous les colocataires, le bailleur sera contraint à chaque départ, ou arrivée, d’effectuer un avenant pour modifier les parties au contrat de bail.
Pour un bail commun à tous les colocataires, assorti d’une clause de solidarité, le locataire qui met fin au bail reste tout de même tenu des loyers et charges dus, non seulement antérieurs à son départ, mais aussi postérieurs.
Ainsi, le colocataire solidaire sortant sera redevable envers le bailleur des loyers et charges même s’il n’habite plus dans l’appartement. Il sera aussi responsable des dommages et intérêts en cas de dégradation du logement. Le colocataire pourra toujours tenter de conclure un contrat avec le bailleur, le déchargeant de sa solidarité.
A défaut d’une clause de solidarité, le colocataire qui résilie le bail met un terme à son engagement envers le bailleur. Le loyer fixé dans le contrat sera réparti entre les colocataires restants. En principe, les parties retrouveront un autre colocataire.
En revanche, en cas de pluralité de contrats de bail, le départ d’un colocataire n’affecte pas la situation des autres. Cette solution est particulièrement intéressante dans le cadre d’une location partagée entre des inconnus.
Il en est de même dans l’hypothèse d’une sous-location, où le départ d’un des sous-locataires ne pose pas de problème particulier. Le départ du locataire principal génère néanmoins plus de complications car la résiliation du bail principal entraîne automatiquement la caducité des contrats de sous-location. Les sous-locataires seront obligés de quitter le logement ou de signer un contrat de bail directement avec le bailleur. Si un ou des sous-locataires restent dans les lieux, le locataire principal restera tenu d’une indemnité d’occupation.
B. La garantie locative et la caution
La fin du contrat de bail s’accompagne le plus souvent de la fin des relations entre les parties et donc de la restitution de la garantie locative et de la fin de l’engagement des cautions.
La garantie locative est destinée à garantir le paiement des loyers, des charges locatives et les dégradations éventuelles des lieux loués. Elle peut prendre plusieurs formes et sera restituée après l’expiration du bail sous réserve des diverses sommes dues par le locataire.
Aucune disposition ne règlemente le cas du départ d’un locataire dans une colocation avant la fin du contrat de bail. Ainsi, contrairement à l’hypothèse d’un contrat individuel, le bailleur n’a aucune obligation de restituer une partie de la garantie locative au colocataire sortant s’il s’agit d’un bail commun.
Ce colocataire devra chercher à s’arranger avec les autres colocataires ou avec le propriétaire. Si la garantie locative a été constituée au nom du colocataire partant, elle devra être reconstituée par les colocataires restants.
Les propriétaires exigent souvent une caution lorsque le locataire ne dispose pas de ressources suffisantes. Le cautionnement est un droit accessoire qui suit le sort du principal. En cas de solidarité entre les colocataires, la caution restera tenue au même titre que le locataire qu’elle garantit, c’est-à-dire même si celui-ci quitte le logement. En revanche, il est possible contractuellement de restreindre les engagements de la caution en considérant qu’elle n’est donnée que pour un certain temps ou une certaine quote-part.
Sans solidarité entre les colocataires, la caution d’un colocataire sera tenue comme dans les conditions de droit commun, c’est-à-dire uniquement pour la quote-part du locataire qu’il cautionne.
La colocation est pour l’instant difficile à appréhender juridiquement du fait de l’absence de législation spécifique. Dans un pays où cette manière de se loger prend rapidement beaucoup d’ampleur, il serait opportun de lui consacrer un régime propre afin d’assurer la sécurité juridique de toutes les parties concernées.
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Par Lex Thielen, avocat à la Cour et auteur des livres "Les professions de l’immobilier en droit luxembourgeois", Editions Larcier, 2010, "Le contrat de bail", Editions Promoculture/Larcier 2013, "Tout savoir sur l’immobilier", Editions Promoculture/Larcier (1ère édition 2015, 2e édition novembre 2016) et "Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt" Editions Promoculture/Larcier 2016.